哥哥主張借妹妹名買房，法院因證據不足駁回｜借名買房律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

張明遠與張明慧系兄妹關系。2005年，一套位于西城區的直管公房（后化名為一號房屋）承租人由原住戶變更為張明慧。2016年，張明慧依據房改政策與管理單位簽訂購房協議，2017年取得該房屋不動產權證書，權利人登記為其本人。

此后，張明遠向法院提起訴訟，主張：

一號房屋系其為兒子結婚所購；

因張明慧單位可報銷供暖費，雙方口頭約定“借名承租+后續房改”；

購房款27.7萬元由其實際出資；

房屋交付后由其子居住至今；

請求判令張明慧協助將房屋過戶至其名下。

張明慧堅決否認存在任何借名約定，并指出：

所有購房款項由其本人支付，有原承租人出具的《收條》為證；

承租人變更當日即遷入戶口，長期作為唯一合法使用人；

張明遠此前在另案中曾謊稱與前妻共同購房，誠信存疑；

2023年，其已通過騰房訴訟（B號判決）確認房屋權屬，并獲法院支持。

裁判結果

法院判決：

? 駁回原告張明遠的全部訴訟請求。

理由：原告未能就借名買房合意及實際出資完成舉證責任，主張缺乏事實與法律依據。

法院說理

法院認為，本案核心在于是否成立借名買房法律關系。根據“誰主張，誰舉證”原則，張明遠負有證明責任。

第一，無任何書面借名協議，口頭約定難以采信。

原告主張雙方存在口頭借名合意，但未提供任何書面憑證。在涉及重大財產權益的交易中，僅憑事后陳述，不足以認定存在真實合意。

第二，出資證據薄弱，無法推翻書證效力。

原告提交的證據包括：一名親屬的證言、一份取現10萬元的銀行流水、以及兩份他人簽署的《收條》。

而被告提交了原承租人張某親筆簽署的《收條》，明確載明：“今收到張明慧交來房款277,000元”。該書證形成于交易當時，內容清晰，與承租人變更事實吻合。

法院認定：書證的證明力明顯高于證人證言及間接取現記錄，原告未能證明其實際支付購房款。

第三，房屋權屬已有生效判決確認。

在先的騰房訴訟（B號判決）已認定張明慧為一號房屋合法權利人，并判令張明遠等人騰退。該事實具有既判力，原告未能提供足以推翻的新證據。

第四，居住事實不等于所有權。

即使原告之子曾居住該房屋，但承租人、房改購房人、產權人均登記為張明慧，且其戶口早已遷入。居住狀態不能否定物權登記效力，更不能反推出資關系。

綜上，法院認定：原告既無借名合意的直接證據，又無充分出資證明，其訴訟請求依法應予駁回。

律師辦案心得

本案是成功防御親屬間借名買房主張的典型范例，為類似案件提供關鍵抗辯策略：

一、牢牢抓住“舉證責任倒置”的誤區，堅持“誰主張誰舉證”。

許多原告誤以為“房子我住著、錢我出了”就自然成立借名關系。但法律明確規定：主張借名買房的一方必須證明“合意+出資”兩個要件。若其僅提供模糊證言或間接取現記錄，即可主張其未完成舉證責任，請求法院直接駁回。

二、善用原始書證構建完整權屬鏈條。

本案中，原承租人出具的《收條》成為決定性證據。它直接證明付款主體為被告，且時間、金額、事由均與交易匹配。建議：

保留所有交易環節的原始票據；

確保付款人、合同簽署人、登記人身份一致；

房改過程中及時辦理產權登記，固化物權。

三、利用既判力阻斷重復主張。

可主動提起騰房或排除妨害之訴，先行取得確認權屬的生效判決。此后，對方再提借名確權，法院將受既判力約束，極大提高駁回概率。

特別提示：

一旦登記完成，法律即推定登記人為真實權利人。若無書面協議、無直接轉賬、無共同持有權屬文件，所謂“借名”極易被認定為贈與、借用或家庭內部安排，難以撼動登記效力。

此案表明：在房產糾紛中，證據比親情更有力，登記比口頭更可靠。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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