父母憑借名協議要回房產，兒媳抗辯未獲支持｜借名買房律師解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

周志遠、陳慧芳系夫妻，其子周明軒。2014年，二人為養老置換住房，決定購買一套位于通州的新房。因名下已有房產，再購房將面臨較高契稅及未來可能的房產稅負擔，加之擔心兒子婚后財產混同，二人決定以兒子名義簽約購房，但全部房款、裝修費均由夫妻支付。

購房前，三人簽署《借名購房協議》，明確約定：

一號房屋由父母全款出資，僅借用兒子名義簽約；

房屋實際所有權歸父母所有；

兒子不得出售、出租、抵押該房；

父母可隨時要求將房屋過戶至自己或指定人名下，兒子須無條件配合。

隨后，周明軒與開發商簽訂認購書及預售合同，但定金、首付款、尾款均從父母賬戶支付，購房發票、合同、房產證等原件均由父母保管。房屋交付后，經父母同意，兒子及兒媳曾短暫居住，后用于孩子上學居住至今。

2018年，周明軒與妻子李某協議離婚，在《離婚協議》中約定：一號房屋歸兒子周明軒所有，并承諾待女兒成年后過戶給她。該處分行為未告知父母，亦未經其同意。

父母得知后，立即要求兒子配合過戶，遭拒。遂起訴至法院，請求判令兒子協助辦理一號房屋過戶登記手續。

兒子周明軒當庭認可借名事實及協議真實性。但前兒媳李某及兩名孫子女作為第三人提出異議，主張：

購房款系對兒子的贈與；

《借名購房協議》系事后偽造（理由：簽約時樓盤尚未開盤，地址不明確）；

離婚協議已確認房屋歸屬，父母無權干涉。

裁判結果

法院判決：

? 支持原告訴訟請求：

被告周明軒于判決生效之日起15日內，協助原告周志遠、陳慧芳辦理一號房屋產權過戶手續；

法院說理

法院圍繞“是否存在真實借名買房合意”進行審查，認定如下：

第一，《借名購房協議》真實有效。

協議由三方簽署，內容清晰，權利義務明確；

被告本人當庭認可協議真實性及借名事實；

第三人雖質疑協議形成時間，但未能提供有效反證，且鑒定申請被退回；

開發商雖于次日開盤，但銷售人員可提前為熟客預留房源，地址差異系后期行政變更所致，不影響房屋同一性。

第二，出資、控票、占有意圖均指向父母為實際權利人。

全部購房款、裝修費由父母支付，有銀行流水、收據、發票為證；

所有原始文件由父母保管；

購房動機合理（避稅、防婚姻風險、養老需求），符合常理。

第三，贈與主張缺乏依據。

若為贈與，應有明確無償給予的意思表示；

但協議明確排除兒子對房屋的任何權益，且父母始終主張所有權；

離婚協議中的處分行為，因兒子非真實權利人，對父母不產生約束力。

第四，過戶條件已成就。

原告具備北京市通州區購房資格；

房屋已取得不動產權證，無查封抵押；

協議約定“隨時可要求過戶”，原告主張合法合理。

綜上，法院認定：借名買房關系成立，父母作為實際權利人，有權要求兒子配合過戶。

勝訴辦案心得

本案為“父母借子女名購房”提供了啟示：

一、書面借名協議是關鍵，但需注意簽署時機與細節。

本案協議簽署于認購前一日，雖被質疑“地址未定”，但法院結合預留房慣例予以采信。建議：若提前簽約，可在協議中注明“以最終產權登記地址為準”，避免技術性質疑。

二、資金流向必須清晰，避免與家庭其他款項混同。

所有房款均從父母賬戶直接支付至開發商，備注明確，形成完整證據鏈。切忌通過子女賬戶中轉，否則易被解釋為贈與或家庭共有。

三、即使房屋由子女家庭實際居住，也不影響確權。

法院區分了“居住使用權”與“所有權”。只要能證明居住系經出資人同意，且未放棄權利主張，仍可成功確權。

若子女婚姻不穩定，更應通過協議明確房屋性質，并保留全程證據。離婚協議中的財產處分，不能對抗真實權利人。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。