保利發展銷售額連續十個月下滑

保利發展作為中國房地產行業的龍頭企業，其銷售業績已連續十個月出現下滑，這一現象深刻反映了當前房地產市場的深度調整態勢。

一、銷售業績連續下滑的具體表現

保利發展2026年1月簽約面積73萬平方米，同比減少5.45%；簽約金額156.17億元，同比減少13.31%。

根據公司公告，自2025年4月起，保利發展已連續十個月出現簽約面積和簽約金額雙雙下滑的"雙降"態勢。

二、2025年全年業績概況

銷售業績：

? 全年累計簽約金額2530.30億元，同比下降21.67%

? 簽約面積1235.34萬平方米，同比下降31.24%

? 銷售均價逆勢提升13.9%至2.05萬元/平方米，產品結構得到優化

財務業績：

? 預計2025年營業總收入3082.61億元，同比微降1.1%

? 歸母凈利潤10.26億元，同比大幅下降79.49%

? 扣非歸母凈利潤6.28億元，同比下降85.25%

三、業績下滑的主要原因

1. 行業系統性調整

2025年全國房地產市場整體處于深度調整期：

? 房地產開發投資8.28萬億元，同比下降17.2%

? 新建商品房銷售面積8.81億平方米，同比下降8.7%

? 新建商品房銷售額8.39萬億元，同比下降12.6%

? 70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體下降

2. 毛利率下行壓力

受行業和市場波動影響，公司房地產項目結轉毛利率同比下降。2025年上半年毛利率為14.6%，前三季度降至13.37%。

3. 主動計提大額資產減值

公司結合當前市場情況，擬計提資產減值損失及信用減值損失合計約69億元，預計減少2025年度歸母凈利潤約42億元。這是一次主動的、前瞻性的財務處理，旨在持續釋放存貨減值壓力，優化資產質量。

4. 歷史布局的結構性問題

鏡鑒咨詢創始人張宏偉指出，保利雖然持續轉向一、二線核心城市，但由于此前下沉布局的原因，弱能級城市占比仍然較高，持續影響其去化和盈利表現。

四、公司的應對措施與戰略轉型

1. 組織架構調整

2026年開年，保利發展進行了重大組織架構調整：

? 將"運營管理中心"和"產品管理中心"合并為"不動產運營中心"

? 總部設立十大職能部門，凸顯向"不動產生態平臺"轉型的決心

? 實行"精總部、強一線、深專業"的組織變革，推動資源精準下沉

2. 戰略轉型方向

保利發展董事長劉平提出，要在未來2-3年內構建"三大主業"并駕齊驅的新局面：

? 不動產投資開發：做優開發主業，鞏固行業龍頭地位

? 不動產經營：做大資產管理，發展租賃住房、商業運營等

? 不動產綜合服務：做強物業服務，提高專業化市場化水平

3. 具體業務布局

? 存量市場拓展：旗下"保利高屋行"聚焦高端二手豪宅交易，已在廣州、上海、杭州等12個城市布局

? 不動產經營：2025年上半年資產經營收入25.4億元，同比增長13%；在營租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%

? 物業服務：保利物業2025年上半年營業收入84億元，第三方業務占比持續提升

五、財務健康狀況分析

盡管業績下滑，但保利發展的財務基礎依然穩健：

現金流改善：

? 2025年上半年經營活動現金凈流入160.17億元，同比由負轉正

? 銷售回籠1448億元，綜合回籠率達100%，同比提升15個百分點

負債結構優化：

? 資產負債率連續4年下降，截至2025年9月末降至73%

? 凈負債率59.64%，較期初下降3.02個百分點

? 期末貨幣資金余額1226.46億元，占總資產比例超10%

融資優勢明顯：

? 新增有息負債平均成本降至2.71%，期末綜合融資成本2.89%

? 成功發行國內首單現金類定向可轉債，規模85億元，6年期綜合成本僅2.32%

六、行業橫向對比

在已發布2025年業績預告的27家A股上市房企中，保利發展是唯一一家預告歸母凈利潤為正值的企業，其余房企均出現不同程度的虧損。這凸顯了其作為行業龍頭在極端市場環境下的抗風險能力。

七、未來展望與市場預期

1. 業績修復預期

? 如剔除約69億元的減值影響，公司2025年經營性歸母凈利潤約為52億元，其中第四季度單季貢獻約33億元

? 廣發證券預測，隨著減值壓力逐步釋放，公司業績將筑底回升，預計2026-2027年歸母凈利潤分別為33億元和67億元

2. 行業發展趨勢

中信證券指出，房地產行業已具備止跌回穩基礎，核心資產價值有望迎來重估。隨著政策支持、REITs市場擴容等多重積極信號釋放，行業有望迎來復蘇新階段。

3. 保利發展的戰略定位

公司正從傳統開發商向"不動產生態平臺"轉型，通過"三大主業"的均衡發展，構建超越周期的新增長模式。在行業從增量開發向存量運營轉型的大背景下，這一戰略轉型具有重要的行業啟示意義。

八、總結

保利發展銷售業績連續十個月下降，是房地產行業系統性調整與企業主動財務出清共同作用的結果。盡管短期業績承壓，但公司通過主動計提減值、優化資產質量，為未來復蘇奠定了基礎。同時，公司積極推進戰略轉型，從單一開發商向不動產生態平臺升級，展現了行業龍頭在變局中的戰略定力與應變能力。

在行業整體筑底調整的背景下，保利發展憑借其央企背景、財務穩健性和清晰的轉型戰略，仍處于行業領先地位。隨著市場逐步回穩和公司戰略轉型的深入推進，其長期發展前景依然值得期待。