最高法判例：房屋登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人對(duì)被征收房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議，可依法對(duì)實(shí)際權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償安置

裁判要旨

房屋實(shí)際權(quán)利人與登記的所有權(quán)人一致，依法應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。登記的房屋所有權(quán)人與實(shí)際權(quán)利人不一致，雙方對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議的，決定征收的政府應(yīng)當(dāng)依法作出補(bǔ)償決定，并對(duì)補(bǔ)償安置款項(xiàng)和房屋予以提存，等待爭(zhēng)議雙方依法解決權(quán)屬爭(zhēng)議后，向確定的房屋權(quán)利人發(fā)放補(bǔ)償款、交付安置房；如果登記的權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人雙方對(duì)被征收房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議，可以依法對(duì)實(shí)際權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償安置。

案例詳情

中華人民共和國(guó)最高人民法院

行 政 判 決 書(shū)

（2025）最高法行再85號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：侯某有，男，1963年5月24日出生，漢族，住山西省清徐縣。

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：王某梅，女，1963年6月23日出生，漢族，住山西省清徐縣。系侯某有之妻。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：山西省清徐縣人民政府。住所地：山西省太原市清徐縣。

法定代表人：李某貴。

再審申請(qǐng)人侯某有、王某梅（以下簡(jiǎn)稱侯某有夫婦）因訴被申請(qǐng)人山西省清徐縣人民政府（以下簡(jiǎn)稱清徐縣政府）要求履行安置補(bǔ)償職責(zé)一案，不服山西省高級(jí)人民法院（2023）晉行終231號(hào)行政判決，向本院提出再審申請(qǐng)。本院于2025年1月2日作出（2023）最高法行申2554號(hào)行政裁定，提審本案。提審后，本院依法組成合議庭進(jìn)行審理，案件現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明，侯某有于2003年9月1日與清徐縣某某供銷合作社（以下簡(jiǎn)稱某某供銷社）簽訂售房協(xié)議，購(gòu)該社位于**街**號(hào)院的7間門(mén)面房等。2005年1月31日山西省清徐縣人民法院作出（2004）清民初字第523號(hào)民事判決，以案涉房屋設(shè)定抵押，某某供銷社未通知抵押權(quán)人，也未告知受讓人侯某有夫婦的情況下，出售房屋違反擔(dān)保法規(guī)定，認(rèn)定售房協(xié)議無(wú)效。侯某有申請(qǐng)?jiān)賹彛轿魇√兄屑?jí)人民法院駁回其再審申請(qǐng)。案涉房屋的所有權(quán)一直登記在某某供銷社名下。但是，侯某有已經(jīng)支付全部購(gòu)房款，并代某某供銷社償還債務(wù)解除抵押，實(shí)際占有使用案涉房屋20余年。2020年7月4日，清徐縣政府開(kāi)始組織實(shí)施南營(yíng)留城中村（棚戶區(qū)）拆遷改造項(xiàng)目房屋拆遷征收工作，案涉房屋在征收范圍內(nèi)。某某供銷社對(duì)案涉房屋并不主張補(bǔ)償安置權(quán)利，清徐縣政府以房屋登記在某某供銷社名下為由，拒不對(duì)侯某有夫婦補(bǔ)償安置。侯某有夫婦于2022年7月25日以郵遞的方式，向清徐縣政府提出安置補(bǔ)償申請(qǐng)。清徐縣逾期未予答復(fù)，侯某有夫婦提起本案訴訟，請(qǐng)求對(duì)其予以安置補(bǔ)償。

山西省陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院（2022）晉03行初316號(hào)行政判決認(rèn)為，售房協(xié)議已經(jīng)人民法院生效判決認(rèn)定無(wú)效。依據(jù)在案證據(jù)可以證實(shí)，案涉房屋一直登記在某某供銷社名下。侯某有要求清徐縣政府履行安置補(bǔ)償職責(zé)，理由不能成立，判決駁回侯某有的訴訟請(qǐng)求。侯某有不服，提起上訴。

山西省高級(jí)人民法院（2023）晉行終231號(hào)行政判決認(rèn)為，案涉房屋登記在某某供銷社名下，侯某有夫婦提交的售房協(xié)議經(jīng)人民法院生效裁判文書(shū)認(rèn)定為無(wú)效，請(qǐng)求清徐縣政府履行補(bǔ)償安置職責(zé)，依據(jù)不足，判決駁回上訴，維持原判。

侯某有夫婦申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，其夫婦是案涉房屋及土地的實(shí)際所有權(quán)人及使用權(quán)人，且已經(jīng)支付相關(guān)費(fèi)用，某某供銷社也將案涉房屋及土地交付近20年。請(qǐng)求本院撤銷一、二審判決，依法改判或者發(fā)回重審。

清徐縣政府辯稱，侯某有夫婦沒(méi)有提交其占有使用案涉房屋情況的直接證據(jù)，并非房屋所有權(quán)人。且人民法院生效判決認(rèn)定售房協(xié)議無(wú)效。請(qǐng)求駁回侯某有夫婦的再審申請(qǐng)。

本院認(rèn)為，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。同時(shí)，第二十六條第一款規(guī)定，被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。《最高人民法院關(guān)于在審判工作中促進(jìn)提質(zhì)增效推動(dòng)實(shí)質(zhì)性化解矛盾糾紛的指導(dǎo)意見(jiàn)》第一條規(guī)定：“人民法院在審判工作中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持依法履職，通過(guò)必需的審判、執(zhí)行程序，依法及時(shí)準(zhǔn)確回應(yīng)訴求，切實(shí)保障當(dāng)事人訴訟權(quán)利，促進(jìn)矛盾糾紛實(shí)質(zhì)性化解、一次性解決，努力讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中感受到公平正義。”第七條第一款規(guī)定：“人民法院在審理行政案件中發(fā)現(xiàn)需先行解決相關(guān)民事?tīng)?zhēng)議，且該民事?tīng)?zhēng)議可以同行政案件一并解決的，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人依法申請(qǐng)一并解決民事?tīng)?zhēng)議。當(dāng)事人依法申請(qǐng)一并解決民事?tīng)?zhēng)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)一并審理行政與民事案件；當(dāng)事人明確表示不申請(qǐng)一并審理民事?tīng)?zhēng)議，也未通過(guò)民事訴訟、仲裁等法定途徑解決相關(guān)民事?tīng)?zhēng)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)依法就行政案件作出裁判。”根據(jù)上述規(guī)定之精神，房屋實(shí)際權(quán)利人與登記的所有權(quán)人一致，依法應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。登記的房屋所有權(quán)人與實(shí)際權(quán)利人不一致，雙方對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議的，決定征收的政府應(yīng)當(dāng)依法作出補(bǔ)償決定，并對(duì)補(bǔ)償安置款項(xiàng)和房屋予以提存，等待爭(zhēng)議雙方依法解決權(quán)屬爭(zhēng)議后，向確定的房屋權(quán)利人發(fā)放補(bǔ)償款、交付安置房；如果登記的權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人雙方對(duì)被征收房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議，可以依法對(duì)實(shí)際權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償安置。本案中，盡管案涉房屋登記在某某供銷社名下，且生效民事判決亦確認(rèn)購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。但是，侯某有已經(jīng)按照售房協(xié)議支付全部購(gòu)房款，某某供銷社抵押案涉房屋的債務(wù)已由侯某有夫婦支付解除抵押，導(dǎo)致購(gòu)房協(xié)議無(wú)效的法律障礙已經(jīng)消除，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)購(gòu)房合同的真實(shí)有效性均不持異議，且征收過(guò)程中某某供銷社并不主張案涉房屋的產(chǎn)權(quán)。在此情形下，清徐縣政府仍然以案涉房屋登記在某某供銷社名下為由，拒不對(duì)案涉房屋的實(shí)際權(quán)利人侯某有夫婦予以征收補(bǔ)償安置，違反上述法律規(guī)定。一、二審判決駁回侯某有夫婦的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，依法應(yīng)當(dāng)予以改判，清徐縣政府應(yīng)當(dāng)依法對(duì)侯某有夫婦作出安置補(bǔ)償決定。

綜上，侯某有、王某梅的再審請(qǐng)求成立。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第八十九條第一款第二項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉的解釋》第一百一十九條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷山西省陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院（2022）晉03行初316號(hào)行政判決；

二、撤銷山西省高級(jí)人民法院（2023）晉行終231號(hào)行政判決；

三、責(zé)令山西省清徐縣人民政府于本判決生效后九十日內(nèi)向侯某有、王某梅履行安置補(bǔ)償職責(zé)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　王曉濱

審判員　　朱宏偉

審判員　　楊　軍

二〇二五年六月二十四日

書(shū)記員　　李林濤

ABOUT

北京來(lái)碩律師事務(wù)所是經(jīng)北京市司法局批準(zhǔn)于2013年12月成立的合伙制事務(wù)所。自成立以來(lái)，來(lái)碩秉持客戶至上的理念，盡心竭力為客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的法律服務(wù)。針對(duì)征地拆遷業(yè)務(wù)，我們配備了專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)律師均具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。我所成功代理了江西省龍南縣房屋拆遷案件、解某訴河北省某縣政府的房屋征收決定案件及丁漢忠案件等多個(gè)具有社會(huì)影響力的典型案例，其中江西省龍南縣房屋拆遷案件被最高人民法院評(píng)選為征地拆遷十大案例，解某訴河北省某縣政府房屋征收決定案件入選2014推動(dòng)河北法治進(jìn)程十大案例，丁漢忠案件是一起典型的因強(qiáng)拆導(dǎo)致的血案，此案在全國(guó)范圍內(nèi)引起了廣泛的關(guān)注。來(lái)碩以“誠(chéng)謹(jǐn)、仁愛(ài)、專注、良知”為宗旨，現(xiàn)已成為在征地拆遷、行政訴訟領(lǐng)域享有盛譽(yù)的律師事務(wù)所之一。

手機(jī)(微信):1360129730