張宣淇抓住“好房子”窗口期，越秀星耀未來14個月地價回款47%

北京進深 徐迪 昌平區2025年度商品住宅網簽金額排行榜顯示，星耀未來以11.79億元的成績排名第8位，操盤手為張宣淇。

項目全年累計網簽212套，成交面積約2.15萬㎡。

成交均價5.48萬元/㎡，約為銷售指導價的83折。

越秀星耀未來所在昌平小沙河1802-0005地塊由越秀地產+未來科學城置業2024年10月22日摘得，成交價25.33億元，樓面價2.5萬元/㎡，銷售指導價6.6萬/㎡。

項目占地5.63萬公頃，建筑面積16.09萬㎡，其中地上10.13萬㎡，容積率1.8。

規劃建設17棟住宅樓，共978戶，均為6-8層矮板，部分為頂退戶型。

項目主力戶型為92㎡/97㎡/107㎡/132㎡，產權得房率81%-85%區間。

4月2日和8月7日兩批次取證，擬售均價6.6萬元/㎡。

4月7日開盤，官宣銷售額為13.86億元。

截至1月20日，網簽215套，成交金額總計11.97億元，地價覆蓋率47%。

從面積段來看，項目還是以剛需產品為主，戶型設計中規中矩，優劣參半，主打一個高性價比。

擴容空間是最大亮點，南向內嵌陽臺+飄窗，北向設備平臺。

到目前為止，星耀未來1.8米的陽臺進深，在昌南區域還是一騎絕塵的。

雖然它不是通面寬的，且頂配132戶型的陽臺進深收縮至1.4米，但后續入市的幾個新盤陽臺基本都卡在1.2米進深。

戶型圖上清晰地注明了延展空間具體面積。

92/97戶型得房率81%左右，加上6.9㎡延展空間，使用率可達88%；

107戶型得房率82%左右，加上8.1-9.1㎡延展空間，使用率可達90-91%；

132戶型得房率85.5%左右，加上9.5㎡延展空間，使用率可達91%。

項目位于沙河鎮，未來科學城西區，距地鐵朱辛莊站約2公里處，可換乘昌平線和8號線，能夠承接海淀大廠外溢購房需求。

向南還有大量優質產業集群，包括小米產業園、北京國際信息產業基地等，已入駐小米、福田汽車、華電光大、三一眾力、揚子江制藥等。

周邊新盤主要有大華啟宸府、越秀星樾、中海寰宇未來等，成交均價在6.2-6.5萬/㎡區間。

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