同時擁有黃浦江和蘇州河的豪宅，Ta即將登場

來源：市場資訊

近幾年，在房地產行業調整的同時，上海豪宅市場走出獨立行情。

2025年，無論是總價3000萬、5000萬，還是1億以上的豪宅，上海成交套數依然遙遙領先，其中5000萬以上成交占比70%以上。這意味著每成交3套頂豪，就有2套在上海。

上海正吸引著全國高凈值人群的注意。

上海各大豪宅區也爭相斗艷，拿出了一個又一個優秀作品。

在其中，同時擁有“黃浦江”及“蘇州河”資源的“蘇河灣核心區*”，自2021年之后已多年沒有新項目入市。

2026年1月30日，招商蛇口上海公司發布靜安蘇河灣項目預告，標志著斷供5年后，蘇河灣核心區終于“上新”。

從招商蛇口上海公司發布的項目信息以及我們調查了解到的情況來看，靜安蘇河灣項目是《靜安、黃浦區蘇河灣商務單元更新提升規劃實施方案》中唯一一個重建類城市更新項目，緊鄰“蘇河陽臺”，是數字國潮商務區探索開放社區建設的一部分。

隨著蘇河灣核心區“一河、一心、一環、兩片”的更新提升規劃實施，未來該片區將成為與“小陸家嘴（陸家嘴核心區）”并列的上海領銜濱水區域。

*“蘇河灣核心區”指《上海市靜安、黃浦區蘇河灣商務單元更新提升規劃實施方案》中“蘇河灣商務單元”

2025年9月1日，上海市規劃和自然資源局發文稱上海10個試點單元更新工作已進入實質性推進階段。

在這批次的試點中，“蘇河灣”與“小陸家嘴（陸家嘴核心區）”單元同屬上海“一江一河”濱水核心區，都以“激活濱水資源+升級商務功能”為核心方向，在濱水區城市更新的路徑探索上高度契合，為上海兩大濱水區域領銜。

如果說“小陸家嘴（陸家嘴核心區）”是黃浦江畔的摩登代表，那么蘇州河畔的蘇河灣商務單元（蘇河灣核心區），承載著上海的“歷史記憶與新生活力”。這片1.2平方公里的區域，擁有2公里蜿蜒的濱河岸線。從《上海市靜安、黃浦區蘇河灣商務單元更新提升規劃實施方案》（下稱《方案》）來看，蘇河灣核心區將充分發揮蘇州河濱水特色，通過“一河、一心、一環、兩片”的更新，加快總部經濟集聚，推進金融服務、專業服務、科技創新三大重點產業發展；促進水岸文化與藝術提升、加強濱水腹地聯動、完善生活配套服務體系，打造創意研發、濱水居住、時尚商業混合的世界級濱水活力街區。

來源：上海市規劃資源局

“一河、一心、一環、兩片”中的“一心”為“蘇河陽臺”。這里將打造“蘇河陽臺”新綠心，多維延伸蘇河綠地，并融合展覽、演藝、商業等多元功能。

《方案》顯示，蘇河灣商務功能整體煥新升級重點圍繞“蘇河陽臺”展開，其中靜安蘇河灣項目所在的32街坊是蘇河灣商務單元（蘇河灣核心區）唯一一個重建類城市更新項目，緊鄰“蘇河陽臺”，為“數字國潮商務區”探索開放社區建設的一部分。

出讓文件顯示，該地塊功能比例為住宅約6.57萬方（69%）、文化約2.41萬方（25%）、商業約0.52萬方（6%）。這意味著，“蘇河灣核心區”斷供5年后，終于等來新的住宅項目。

來源：上海市規劃資源局

目前靜安蘇河灣項目規劃尚未公示，從2025年10月20日土拍出讓時的文件及項目所在區位板塊來看，該項目有以下亮點：

1、離蘇州河直線距離約200米

從上海土地市場官網掛牌公示來看，靜安蘇河灣項目地處內環內，緊鄰外灘、北外灘功能核心，南鄰蘇州河（直線距離約200米），南側與黃浦區一河之隔，距離外灘約1km、人民廣場約1.5km，區位極為優越。

2、同時擁有“一江一河”雙重景觀

靜安蘇河灣項目位于“一江一河”核心節點，從項目容積率來看，大概率將打造成超高層住宅，其中部分高區樓王項目勢必將同時擁有“蘇州河”與“黃浦江”頂級稀缺景觀資源。

上海擁有“一江一河”濱水資源的豪宅區大多只能看到“一江”或“一河”，可以在一個戶型里面“東望黃浦江，南看蘇州河”的項目極少。這也將是靜安蘇河灣項目最大的亮點。

3、地塊內有約4000方綠化

出讓文件顯示，地塊內有約4000平方米中央公共綠地。

這是什么概念？靜安蘇河灣項目地塊占地面積約26108.08平方米，中間加上約4000平方米綠地，即項目占地面積與中央綠地面積之比為6.5：1，幾乎是圍繞綠地而建。

這意味著，靜安蘇河灣項目不僅有“一江一河”濱水景觀資源，還有成片綠地景觀。碧波裊裊、疏密有致。

4、跨界天橋打通南北商業

出讓文件要求有一條二層通道與南部商業相連，促進地區南北向慢行立體連通。

靜安蘇河灣項目南部為蘇河灣萬象天地，簡單來說，就是可以直接從項目會所或項目自帶商業散步至蘇河灣萬象天地。

5、周邊豪宅林立圈層成熟

項目豪宅集聚，如華僑城蘇河灣、中糧天悅、蘇河灣潤府等，目前已共同構筑靜安豪宅居住圈層。周邊無論是配套還是商業都較為成熟。

當前，蘇河灣核心片區二手豪宅標桿價格在17-20.3萬元/平方米左右，其中最貴的項目為2016年入市的華僑城蘇河灣，均價20.3萬元/平方米左右。

從該區域近幾年二手房情況來看，2024年、2025年已連續兩年成交套數上升，這說明，蘇河灣核心片區存在著較為穩定的置換需求，同時目前擁有一線景觀的標桿項目距今已近10年，因此，市場需要一個更有突破性的項目來引領整個區域的市場發展。

靜安蘇河灣項目肩負著改變“蘇河灣核心區”格局的市場期待。

2025年住建部發布“好房子”國家標準《住宅項目規范》，2025年9月26日，上海規劃與自然資源局發布《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》的通知。

2025年10月20日出讓的靜安蘇河灣項目是“好房子”政策后蘇河灣板塊的第一個新規項目。

這意味著靜安蘇河灣項目能夠突破原有“舊規”限制，做出更多的產品創新。

如在建筑高度和天際線方面，舊規要求100米以下按標準設計，100米以上需專項論證，而新規可局部提供建筑高度，同時新規明確構建“高低錯落”的城市天際線。

在這樣的調整下，整個項目無論是“堆坡筑景”還是“全域抬板”，都能更好地結合約4000平方米中央綠地，形成多層次多維度的社區景觀。再加上超高層所擁有的“一江一河”視野，整體項目無論是視覺、采光、通風都能達到不同的設計高度。

又如，架空層、地下車庫及風雨連廊，舊規架空層及風雨連廊無“不計容”政策，車庫僅允許地下車庫，而新規用作公共通道/休閑的架空層（凈高>3米）不計容，用作通道風雨連廊不計容，內部停車庫可設計在半地下室、底層架空層。

在這樣的調整下，架空層、地下車庫及風雨連廊也將成為項目的特色和亮點，如架空層可打造成多個不同風格和需求的多功能會所，地下車庫也能從單一的停車功能延伸出其他用途，如通過下沉式會所+抬板設計將自然光和通風引入地下車，再加上風雨連廊環繞社區的步行系統，不僅能串聯每一棟樓、每一個會所、每一處商業，還能提升整體社區的景觀體驗和出行氛圍。

除此之外，靜安蘇河灣項目還包含文化、商業、風貌建筑等多業態。地塊內有1處二級風貌建筑（延陵寄廬），地塊外有陸氏民宅，中共三大后中央局機關歷史紀念館等3棟歷史建筑，再加上約2.41萬方文化及約0.52萬方商業，形成“住宅+文化+商業+風貌”高階組合，既能通過傳承歷史文脈，增加項目底蘊提升整體氣質，還能完善整體社區配套。

在“好房子”政策推動下，未來誰能建設好房子，誰就能有市場。

靜安蘇河灣項目作為蘇河灣核心區斷供5年后首個“新規”項目，招商蛇口將其定位為“韜略江河，定局作品”。

2025年“招商好房子”品質標準引領全國，為市場帶來了多個又好又叫座的產品，2026年我們期待招商蛇口還能為上海帶來怎樣的驚喜？

注：本文所有信息最終以官方發布為準，稿件發布于2026年2月5日，有效期至2026年3月3日。