萬科“危局”：總負(fù)債8700億，虧損500億，41年的萬科會倒下嗎？

作者：學(xué)慧老記

萬科再一次走到“危局”路口

原董事長辛杰突然“失聯(lián)”、原總裁祝九勝已被采取刑事強(qiáng)制措施，大股東深鐵集團(tuán)總經(jīng)理黃力平臨危授命出任萬科企業(yè)（萬科A 000002）董事長——萬科，這家?guī)缀跖c中國改革開放同步成長的老牌房企再一次陷入“大變局”的漩渦。

這次，又是萬科的“生死劫”？前幾次分別是1994年的“君萬之爭”、2015年的“寶萬之爭”以及2024年底至2025年初的“萬億債務(wù)之劫”，深圳國企系統(tǒng)十余名高管全面進(jìn)駐萬科，原董事會主席、王石的接班人郁亮卸任。幾乎是“逢十生變”，前面的問題還沒解決，后面的難題又接踵而至。

至2025年上半年，萬科的債務(wù)總額由去年同期的萬億規(guī)模降至8729億元。一年多時間來，深鐵集團(tuán)9次輸血累計已達(dá)260億之巨，加上資產(chǎn)受讓、認(rèn)購REITs等方式，深圳地鐵總計已對萬科投入近1000億元。

即便國企“瘋狂”輸血千億，萬科依然無法擺脫困境。此次又突遭高層變動，在風(fēng)雨飄搖之下，萬科會成為繼恒大、碧桂園之后，又一家面臨“倒塌”危機(jī)的房企嗎？

01 高層動蕩 萬科遇“劫”

萬科的這一“劫”，始發(fā)于二十多天前的9月18日。據(jù)傳萬科董事長辛杰在參加一次會議時“被帶走”，隨后長達(dá)20多天處于“失聯(lián)”狀態(tài)。直到有自媒體披露相關(guān)信息后，萬科在10月13日才公布辛杰辭去董事長職務(wù)的信息，這與上市公司重大信息披露的規(guī)則顯然相違背。

“失聯(lián)”多日的辛杰已辭去萬科董事長職務(wù)，距其1月上任不足十個月

公開信息顯示，辛杰是今年1月27日郁亮申請辭去公司董事會主席職務(wù)后，被聘任為萬科第二十屆董事會主席。與其同時獲聘任為副總裁的還有郁亮、李鋒、華翠和李剛等四人。沒曾想，辛杰這位還有一年多就要退休的“救火隊(duì)長”，在上任不到10個月就身陷“火海”之中。

萬科目前尚未公布辛杰的具體去向，外界普遍猜測，若是“犯事”，事因大概率與萬科無關(guān)。這是因?yàn)椋两苁窃?月27日的2024年度萬科股東大會上才首次以萬科董事會主席身份亮相的。而此時的萬科總負(fù)債已超一萬億元，辛杰對此回應(yīng)稱“萬科將直面困難，積極應(yīng)對”。

禍不單行。就在各方猜測辛杰是否確被時有關(guān)方面“帶走”時，萬科總裁祝九勝又傳出“被采取刑事強(qiáng)制措施”的消息。據(jù)第一財經(jīng)報道，萬科“財神爺”祝九勝被查似乎早有跡象，今年1月，在辛杰等人到任的同時，祝九勝就已辭去萬科董事、總裁、首席執(zhí)行官等職務(wù)。

萬科引進(jìn)大股東深鐵集團(tuán)及深圳國資體系一眾高管的原因是“化解債務(wù)、擺脫困局”。萬科方面稱，因2024年度業(yè)績虧損額較大，集團(tuán)流動性遇到階段性困難。為有效化解風(fēng)險，切實(shí)保護(hù)購房人、債權(quán)人、投資人的利益，董事會決定“充實(shí)集團(tuán)經(jīng)營管理力量，更好推動集團(tuán)穩(wěn)健經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展”。

不過，這次萬科原董事長、總裁先后“出事”，給正處于風(fēng)雨飄搖中的萬科帶來不小的打擊。深鐵集團(tuán)雖然緊急派出黃力平接任辛杰以穩(wěn)住當(dāng)前局面，但眾多投資人、購房人以及債權(quán)人對萬科是否能順利“走出困境”普遍持悲觀態(tài)度。

02 萬億巨債 化解乏力？

用“風(fēng)瀟瀟兮易水寒”來形容此時的萬科或較為恰當(dāng)，這位萬億巨債壓身的“壯士”，正在以較為悲壯的“斷腕”方式艱難求生。

財報數(shù)據(jù)顯示，萬科2024年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3431.8億元，同比下降26.3%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約為虧損494.8億元，同比降幅高達(dá)506.8%。這個數(shù)據(jù)一披露即驚倒各界觀眾：自上市到2023年的三十多年時間內(nèi)，即便遭遇2008年金融危機(jī)、2014年行業(yè)低谷、2020年疫情困局，萬科也從未出現(xiàn)過年度虧損。

而近500億虧損數(shù)據(jù)背后，據(jù)稱是計提了是81.4億元的存貨跌價、264億元的信用減值以及百億規(guī)模的資產(chǎn)處置損失——這是萬科這棵股市“長青樹”的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，其“一路向下”的勢頭正在加速。

2025年半年報表明，即便是引進(jìn)了辛杰這個“救火隊(duì)長”及深圳國資一眾高管，萬科的走向財務(wù)沼澤的腳步并未放緩。數(shù)據(jù)顯示，萬科上半年?duì)I收1053.3億元，同比下降26%，不但銷售端的頹勢毫無扭轉(zhuǎn)跡象，財務(wù)數(shù)據(jù)也變得更糟糕。

更“要命”的是，萬科的總負(fù)債高達(dá)8729億元，有息負(fù)債3642億元，其中1578.59億元是一年內(nèi)必須償還的短期債務(wù)。到今年12月底，萬科還將迎來58.71億元債券兌付高峰，短期償債壓力還將進(jìn)一步加劇。而萬科上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)30.39億元，同比降幅142%。這意味著，萬科日常運(yùn)營不僅沒有正向回款，還在持續(xù)消耗存量資金。

面對巨量“失血”的萬科，大股東深鐵集團(tuán)進(jìn)行了“急救”，9次輸血累計已達(dá)260億之巨，加上資產(chǎn)受讓、認(rèn)購REITs等方式，深鐵集團(tuán)總計已對萬科投入近1000億元。萬科同時也在“自救”，先后砍掉商場、停車場、物流倉庫等資產(chǎn)回款40億元。

萬科總負(fù)債到1.2萬億高峰后逐步回落

即便如此，萬科“活血復(fù)活”的幾率也并不高。到2025年上半年，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)73.11%，凈負(fù)債率為90.38%。值得警惕的是，萬一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1553.7億元，而現(xiàn)金存量不足700億元，償還能力僅為0.45。另外，萬科的短債為42.7%，遠(yuǎn)超行業(yè)25%的警戒線。

也即是說，在嘗試大股東“千億輸血”、“斷臂自救”、“高層換血”等一系列自救手段之后，萬科的經(jīng)營風(fēng)險并未明顯改觀。外界不斷有人發(fā)出“暴雷”的憂慮信號，并提出疑問：萬科會倒下嗎？

03 老牌房企 命途多舛

全國房企“優(yōu)等生”萬科企業(yè)走到今天，經(jīng)歷41年的風(fēng)風(fēng)雨雨，歷經(jīng)數(shù)次“不良人”搶奪股權(quán)大戰(zhàn)，如今再次陷入高層動蕩、償債無力的泥潭，令人唏噓。

1984年5月30日，在中國的南海邊，王石帶領(lǐng)幾個同伴創(chuàng)立“深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心（萬科前身）”。此前的1月24日，鄧小平親臨深圳，定調(diào)“深圳的發(fā)展和經(jīng)驗(yàn)證明，我們建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)的政策是正確的”論斷，平息“改革開放”爭論。

隨后，包括萬科在內(nèi)眾多經(jīng)濟(jì)實(shí)體得以在深圳這塊“開放”的沃土上快速成長。1988年11月18日，萬科以2000萬元人民幣，通過公開競標(biāo)的方式獲取了威登別墅地塊，同年又與深圳市寶安縣新安鎮(zhèn)合作投資第一個土地發(fā)展項(xiàng)目“深圳市寶安縣新安鎮(zhèn)固戍村皇崗嶺萬科工業(yè)區(qū)”。從此，萬科進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

1988年11月21日，深圳市政府批準(zhǔn)了萬科的股份化改造方案，公開募集社會資金2800萬元。上市后的公司定名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”，股票代碼0002。1990年8月，深圳天景花園竣工，這是萬科的第一個住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目。

之后，萬科開始“起飛”，并一度成長為中國房地產(chǎn)市場的領(lǐng)導(dǎo)者。但是，賺錢能力太強(qiáng)了就不可避免地被外人覬覦，萬科的一次又一次“股權(quán)搶奪大戰(zhàn)”也隨之上演，且每次都慘烈異常。

萬科遭遇的第一場“狙擊戰(zhàn)”始于1994年3月30日，結(jié)束于4月4日，歷時一個多月。始作俑者為君安證券，通過多種手段試圖控制萬科董事會，王石率一眾董事和相關(guān)伙伴還擊，并以“停牌”策略爭取時間。在國有股東介入及關(guān)鍵方深圳新一代企業(yè)有限公司退出的情況下，“君萬之戰(zhàn)”收兵。

在高速發(fā)展了20年后，萬科又迎來第二場更兇險的“股權(quán)爭奪大戰(zhàn)”，且持續(xù)時間長達(dá)三年之久，自2015年7月至2017年7月。這次的“不良人”是深圳寶能集團(tuán)的姚振華，而“白衣大俠”竟然是中國恒大地產(chǎn)的許老板。在關(guān)鍵時刻，恒大地產(chǎn)以“倒虧70億”的勇氣，將其持有的14.07%萬科股權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給了深圳地鐵集團(tuán)，萬科由此在最后一刻將寶能關(guān)在了卷閘門外，可謂驚險萬分、兇險無比！

萬科股價持續(xù)下行，資本市場表現(xiàn)出憂虛情緒

2025年10月，萬科又一次走到了“生死關(guān)口”。在原總裁祝九勝、董事長辛杰先后變動的情況下，臨危授命的黃力平的履歷一直與軌道工程相關(guān)，能否帶領(lǐng)萬科企業(yè)逃脫此次“劫難”，還有待觀察。

不過，資本市場對萬科給出了“憂慮”反饋。自10月13日萬科發(fā)出辛杰辭職的公告至10月16日發(fā)稿，萬科股價一路下行。有機(jī)構(gòu)預(yù)測，萬科業(yè)績持續(xù)承壓，預(yù)計2025年凈虧損額將超過240億元。

（作者系前中央財經(jīng)媒體記者、現(xiàn)地方新聞客戶端從業(yè)者）