開發商欠債致房子被查封，我的產權怎么辦？北京房產糾紛律師支招

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2007年2月，甲科技有限公司（簡稱“甲公司”）與乙房地產開發有限公司（簡稱“乙公司”）簽訂《北京市商品房預售合同》，約定甲公司以2639萬余元購買乙公司開發的一號房屋，用于辦公經營。

合同明確：

乙公司應于2007年4月30日前交付房屋；

房屋交付后300日內（即最遲2008年2月底前），乙公司須為甲公司辦理房屋所有權證書；

若逾期辦證，乙公司應按日萬分之二的標準支付違約金（年化約7.3%）。

合同簽訂后，甲公司依約于2007年3月付清全款，乙公司也如期交房。甲公司隨即對一號房屋進行裝修并持續使用至今。

然而，截至2024年起訴時，乙公司仍未辦理產權登記。經查詢，該房屋因乙公司其他債務糾紛已被法院查封，導致無法過戶。

考慮到乙公司償付能力有限，甲公司主動降低索賠金額，僅主張截至起訴日的違約金20萬元（遠低于按合同計算的數千萬元），并保留后續追償權利。

乙公司經法院合法傳喚，未到庭應訴，亦未提交任何答辯意見。

二、裁判結果

法院作出判決：

乙房地產開發有限公司于判決生效后7日內向甲科技有限公司支付逾期辦證違約金20萬元。

三、法院說理

合同合法有效，開發商負有辦證義務

雙方簽訂的預售合同系真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效。乙公司作為出賣人，負有法定及約定義務協助買方辦理產權登記。

逾期17年未辦證，構成嚴重違約

自2008年3月起至2024年，乙公司長達16年多未履行辦證義務，且房屋因自身債務被查封，主觀過錯明顯，已嚴重損害買方合法權益。

違約金主張合理，法院予以支持

雖然按合同日萬分之二標準計算，違約金總額極高，但甲公司主動大幅降低訴求至20萬元，法院認為該金額“合理”，符合《合同法》關于違約損失賠償的基本原則。

被告缺席視為放棄抗辯

乙公司無正當理由拒不到庭，視為自動放棄答辯與質證權利，不影響法院依法缺席判決。

四、律師提示

“交房≠安全”，辦證才是關鍵

即使房屋已交付使用十幾年，只要未完成產權登記，買方仍面臨無法抵押、轉讓、甚至被查封執行的風險。

違約金可主動“打折”主張，提高回款概率

本案中，甲公司明知對方資不抵債，策略性降低索賠金額，既加快訴訟進程，又確保判決可執行，是理性維權的典范。

日萬分之二違約金在北京屬常見標準

北京地區商品房買賣合同普遍約定逾期辦證違約金為日萬分之一至萬分之三，法院一般予以支持，除非明顯過高。

房屋被查封≠不能索賠

即使房產因開發商債務被查封，買方仍可就違約行為本身主張違約金或解除合同，二者法律關系獨立。

企業購房更需重視產權風險

公司名下房產若長期無證，將影響資產審計、融資、上市等重大事項。建議企業在交易中設置辦證時限+高額違約條款，并定期跟進進度。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在幫助購房者（尤其是企業客戶）識別長期未辦證風險、合理主張違約金、制定高效維權策略。如遇類似房產糾紛，建議盡早咨詢專業律師，避免“有房無證”困局持續惡化。