馬莉律師：公證贈與后再立公證遺囑，房產歸屬如何定？

在財產傳承實務中，公證贈與與公證遺囑并存引發的權屬糾紛屢見不鮮。不少當事人誤以為兩種經公證的法律行為具有同等效力，實則二者在生效時間、權利性質等方面存在本質差異。當房屋先經公證贈與他人，贈與人后續又立公證遺囑處分該房屋時，房產最終歸屬往往成為爭議焦點。對于此種情形，北京市中恒信律師事務所馬莉律師結合《中華人民共和國民法典》相關規定及裁判規則，整理了公證贈與與公證遺囑的效力認定要點，供大家參考。

公證贈與遺囑的屬性差異

認定房產歸屬的前提，是明確兩種法律行為的效力邊界。根據《民法典》第五百零二條規定，依法成立的合同自成立時生效，除非法律另有規定或當事人另有約定。公證贈與合同屬于諾成性合同，自贈與人與受贈人達成贈與合意并完成公證時即生效，贈與人負有向受贈人轉移房屋所有權的法定義務。

而根據《民法典》繼承編相關規定，公證遺囑系單方法律行為，自遺囑人死亡時生效，且遺囑人在生前可隨時變更或撤銷。需要注意的是，《民法典》第二百一十五條確立了物權變動與合同效力的區分原則，即未辦理房屋過戶登記僅不發生物權轉移效力，不影響公證贈與合同的生效。

公證贈與優先于公證遺囑

當公證贈與與公證遺囑就同一房屋處分產生沖突時，應優先遵循公證贈與合同的約定，核心依據如下：

1. 公證贈與合同具有不可任意撤銷性。《民法典》第六百五十八條明確規定，經過公證的贈與合同，贈與人不得在財產權利轉移前任意撤銷。這意味著公證贈與合同生效后，贈與人已喪失對房屋的任意處分權，后續立遺囑處分該房屋屬于無權處分。

2、法定撤銷情形的嚴格限定。僅在符合《民法典》第六百六十三條、第六百六十四條、第六百六十六條規定的法定情形時，贈與人或其繼承人方可撤銷贈與或不再履行義務，例如受贈人嚴重侵害贈與人、不履行贍養義務等。若無法舉證證明存在上述情形，公證贈與合同的效力應得到完全尊重。

贈與人在公證贈與合同生效后，已負有轉移房屋所有權的義務，其對房屋的處分權已受限制。此時訂立的公證遺囑因處分他人（受贈人已基于有效合同享有債權請求權）財產，不具有對抗公證贈與合同的效力。

財產傳承中風險規避要點

為避免此類糾紛，在財產傳承規劃中需把握以下關鍵要點：

1、審慎選擇公證類型。公證贈與一旦完成即不可任意撤銷，贈與人將喪失對財產的掌控權；而公證遺囑可隨時修改，靈活性更高。老年人處分財產時，應結合自身需求選擇，避免因沖動公證引發后續爭議。

2、明確物權變動時限。根據《民法典》第六百五十九條規定，贈與房產需辦理登記手續。受贈人在公證贈與合同生效后，應及時要求贈與人配合辦理過戶登記，避免因拖延登記導致贈與人后續處分財產的風險。

3、重視公證過程中的權利告知。辦理公證時，應要求公證人員充分釋明兩種法律行為的后果，確保自身理解權利義務后再作出決定，必要時可在贈與合同中約定受贈人義務，保障自身合法權益。

綜上，公證贈與合同生效后，贈與人后續訂立的公證遺囑無法對抗前者效力。在無法定撤銷情形的前提下，受贈人有權依據公證贈與合同主張房屋所有權，要求贈與人的繼承人配合辦理過戶手續。

結語:

馬莉律師觀點：公證贈與合同生效后不可任意撤銷，贈與人后續公證遺囑屬無權處分，無法對抗前者效力；無法律規定的撤銷情形時，受贈人可依贈與合同主張房屋所有權。