刑事重婚罪影響民事確權，借名買房徹底落空｜借名買房律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2011年，陳文靜想在北京買房，但受限于限購政策。

她找到多年相識的張建國——一位有購房資格的生意伙伴，提出：

“我出錢，你出名，房子歸我。”

雙方簽署《借名買房協議》，約定由陳文靜全額出資，以張建國名義購買位于大興的一號房屋（總價288萬元）。

陳文靜支付了首付款近87萬元，并通過POS機刷卡留下憑證；剩余200余萬元房款，則由張建國直接支付給開發商。

此后，陳文靜一直居住在一號房屋內，并繳納物業、稅費等全部費用。

然而，問題在于：

早在2003年起，陳文靜與張建國便以夫妻名義共同生活，并育有一子。

而張建國當時并未離婚——其合法配偶李秀蘭對此毫不知情。

2016年，張建國與李秀蘭經法院調解離婚。

2017年，張建國因重婚罪、偽造證件罪被判處有期徒刑一年。

2017年，陳文靜起訴，要求：

確認借名買房協議有效；

判令一號房屋歸其所有。

張建國當庭表示同意。

但李秀蘭堅決反對：“這是我和他婚姻存續期間用夫妻共同財產買的房！”

裁判結果

法院判決：

? 駁回陳文靜全部訴訟請求；

? 借名買房協議因違背公序良俗而無效。

法院說理

法院指出，本案核心不在于“誰出錢”，而在于借名行為是否合法、正當。

關鍵認定包括：

第一，借名背景存在嚴重道德瑕疵。

生效刑事判決已確認：陳文靜與張建國在后者婚姻存續期間長期以夫妻名義共同生活，構成重婚。

所謂“借名買房”，實為二人在非法同居關系下對財產的安排，本質是利用合法形式掩蓋不法目的。

第二，協議侵害第三人合法權益。

李秀蘭作為合法配偶，對購房毫不知情。若承認借名有效，等于允許一方在婚姻中擅自處分潛在夫妻共同財產，損害婚姻制度與配偶財產權。

第三，出資性質難以認定為個人財產。

即便陳文靜刷卡支付部分房款，但因二人長期同居、財產混同，無法證明資金系其獨立、合法的個人財產。

且大額房款由張建國支付，其所謂“用欠款抵房款”的說法缺乏合理證據支持。

第四，違背公序良俗，協議自始無效。

《民法典》（原《民法總則》）明確規定：違背公序良俗的民事法律行為無效。

律師提示

這個案例為“特殊關系下的借名買房”敲響警鐘：

借名買房不僅看“錢”，更看“人”和“關系”。

若借名人與出名人存在婚外同居、重婚等情形，法院極可能認定協議無效。

配偶不知情 ≠ 房屋可被單方處置。

婚姻存續期間購房，無論登記在誰名下，都可能涉及夫妻共同財產，第三人權利受法律優先保護。

“事實婚姻”不是擋箭牌，反而是風險源。

重婚、偽造證件等行為不僅導致民事協議無效，還可能承擔刑事責任。

保留出資憑證≠能確權。

在關系復雜、財產混同的情況下，僅憑轉賬記錄難以證明“個人出資”。

給客戶的建議：

若考慮借名購房，請務必：

? 確保雙方關系清白、無道德瑕疵；

? 避免在對方婚姻存續期間操作；

? 簽訂書面協議并保留完整資金流水；

? 盡快取得購房資格并完成過戶。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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