借弟弟限價(jià)房資格買房合同無(wú)效，律師助姐姐獲賠260萬(wàn)｜北京房產(chǎn)律師

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案情介紹

2015年，劉強(qiáng)通過公開搖號(hào)取得北京市一套限價(jià)商品住房（后化名為一號(hào)房屋）的購(gòu)買資格。因其個(gè)人原因不愿購(gòu)房，便詢問姐姐劉敏是否愿意以其名義購(gòu)買。劉敏同意，并以劉強(qiáng)名義與甲公司簽訂《定向安置房銷售合同》，總價(jià)122萬(wàn)余元。

購(gòu)房過程中：

全部房款、契稅、維修基金、登記費(fèi)等均由劉敏支付；

房屋交付后由劉敏裝修、入住，并承擔(dān)物業(yè)、供暖等費(fèi)用；

所有購(gòu)房合同、發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等原始文件均由劉敏保管；

2017年，房屋登記至劉強(qiáng)名下，備注“按經(jīng)濟(jì)適用住房管理，5年內(nèi)不得上市交易”。

2024年，劉敏起訴，不再主張房屋所有權(quán)，而是請(qǐng)求：

確認(rèn)雙方借名買房合同無(wú)效；

判令劉強(qiáng)返還購(gòu)房成本122萬(wàn)余元；

賠償房屋增值損失（評(píng)估價(jià)496萬(wàn)元，主張553萬(wàn)元）。

劉強(qiáng)反訴稱：

房屋系其本人購(gòu)買，70萬(wàn)元為其出資，52萬(wàn)元為向劉敏借款；

雙方僅為借貸關(guān)系，非借名買房；

劉敏無(wú)資格購(gòu)買保障房，應(yīng)騰退房屋。

裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)劉敏與劉強(qiáng)關(guān)于一號(hào)房屋的借名買房合同無(wú)效；

劉強(qiáng)返還劉敏購(gòu)房款、稅費(fèi)等共計(jì)125.3萬(wàn)元；

劉強(qiáng)賠償劉敏房屋增值損失260萬(wàn)元；

劉敏在收到上述款項(xiàng)后十五日內(nèi)騰退房屋。

法院說理

借名關(guān)系成立，但合同因違法而無(wú)效

一號(hào)房屋系限價(jià)商品房，專為住房困難家庭配售。雙方明知該政策仍達(dá)成借名合意，損害社會(huì)公共利益，依據(jù)《合同法》第52條，合同無(wú)效。

出資與占有事實(shí)清晰，弟弟抗辯不成立

劉強(qiáng)稱“70萬(wàn)元為其出資”，但無(wú)法證明資金來源；稱“房屋交姐姐代管”，卻無(wú)法解釋為何六年未收租金、不索要產(chǎn)權(quán)證。法院采信劉敏為實(shí)際出資人。

雙方均有過錯(cuò)，按比例分擔(dān)損失

劉強(qiáng)作為資格人，主動(dòng)出借指標(biāo)，過錯(cuò)更大（70%）；

劉敏明知不可借名仍參與，自擔(dān)30%責(zé)任；

故增值損失496萬(wàn) - 122萬(wàn) ≈ 374萬(wàn) × 70% ≈ 260萬(wàn)元。

居住費(fèi)用與裝修不另賠，已計(jì)入房屋現(xiàn)值

劉敏已實(shí)際使用房屋多年，相關(guān)支出視為對(duì)價(jià)，不再單獨(dú)支持。

勝訴辦案心得

保障性住房絕不可借名！但可依法索賠

雖無(wú)法確權(quán)，但通過“確認(rèn)合同無(wú)效+主張締約過失責(zé)任”，仍可追回大部分財(cái)產(chǎn)價(jià)值。

及時(shí)變更訴訟策略是關(guān)鍵

律師在發(fā)現(xiàn)房屋屬政策房后，果斷放棄“確權(quán)”訴求，轉(zhuǎn)向“無(wú)效+賠償”，避免全案敗訴。

增值損失可主張，但需專業(yè)評(píng)估

本案通過法院委托評(píng)估鎖定496萬(wàn)市值，為賠償?shù)於ɑA(chǔ)。若無(wú)評(píng)估，僅憑市場(chǎng)價(jià)難獲支持。

過錯(cuò)比例決定賠償金額

出借資格方通常被認(rèn)定為主要過錯(cuò)方，出資人可獲70%左右增值補(bǔ)償——這是此類案件的核心救濟(jì)路徑。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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