律師幫助出資人用還款記錄證明借名關(guān)系成立｜北京房產(chǎn)律師

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案情介紹

2019年5月25日，原告吳志遠(yuǎn)與被告鄭國棟簽訂《借名買房合同》，約定：

吳志遠(yuǎn)委托鄭國棟以鄭國棟名義購買位于北京市的一套住宅（一號房屋），建筑面積258.91平方米，總價(jià)12,495,826元；

房屋首付款5,005,826元及按揭貸款7,490,000元均由吳志遠(yuǎn)實(shí)際支付；

鄭國棟僅作為名義購房人簽署購房及貸款文件；

房屋交付后由吳志遠(yuǎn)占有使用，相關(guān)費(fèi)用由其承擔(dān)；

購房合同、產(chǎn)權(quán)證、付款憑證等原件由吳志遠(yuǎn)保管。

合同簽訂后，吳志遠(yuǎn)通過本人賬戶、親屬賬戶及關(guān)聯(lián)公司分六筆向鄭國棟賬戶支付首付款共計(jì)5,005,826元。隨后，以鄭國棟名義辦理銀行按揭貸款749萬元，吳志遠(yuǎn)按月向鄭國棟還款賬戶轉(zhuǎn)賬，直至貸款結(jié)清。

房屋交付后，吳志遠(yuǎn)出資完成裝修，并攜家人實(shí)際居住至今，期間物業(yè)費(fèi)、車位管理費(fèi)、水電暖等費(fèi)用均由其支付。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書于2020年登記至鄭國棟名下。

2023年，吳志遠(yuǎn)提起訴訟，請求：

確認(rèn)雙方簽訂的《借名買房合同》有效；

確認(rèn)一號房屋歸其所有；

判令鄭國棟協(xié)助辦理過戶登記。

被告抗辯意見
鄭國棟在庭審中明確表示不同意原告訴訟請求，主要理由包括：

《借名買房合同》并非其真實(shí)意思表示，系受誤導(dǎo)簽署；

所收款項(xiàng)屬于家庭內(nèi)部資金往來或贈(zèng)與，非購房出資；

房屋登記在其名下，應(yīng)認(rèn)定為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

另查明，一號房屋自2021年6月起被北京市某鎮(zhèn)政府采取行政限制措施，限制辦理轉(zhuǎn)移登記，截至本案庭審結(jié)束仍未解除。

裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)吳志遠(yuǎn)與鄭國棟于2019年5月25日簽訂的《借名買房合同》有效；

駁回吳志遠(yuǎn)關(guān)于確認(rèn)房屋所有權(quán)及辦理過戶的訴訟請求。

法院說理

《借名買房合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效
合同經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，條款清晰，權(quán)利義務(wù)明確。被告主張“非真實(shí)意思表示”，但未提供證據(jù)證明存在欺詐、脅迫等可撤銷情形，亦未在法定期限內(nèi)行使撤銷權(quán)，故該抗辯不予采納。

實(shí)際履行情況與合同約定一致，借名買房關(guān)系成立

首付款、貸款本息、契稅、裝修及日常費(fèi)用均由原告支付；

房屋自交付起由原告實(shí)際控制并居住使用；

全部原始購房及繳費(fèi)憑證由原告持有；
上述事實(shí)與合同內(nèi)容相互印證，足以認(rèn)定借名買房關(guān)系真實(shí)存在。被告關(guān)于“贈(zèng)與”或“家庭資金往來”的主張，缺乏證據(jù)支持，且與長期履行行為不符，法院不予采信。

房屋處于行政限制狀態(tài)，不具備辦理轉(zhuǎn)移登記的條件
根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定，在行政查封或限制登記期間，不得辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。原告要求過戶的請求，因客觀條件不具備，暫無法支持。其可在限制措施解除后，另行主張權(quán)利。

辦案要點(diǎn)總結(jié)

書面合同是證明借名合意的核心證據(jù)
在出名人否認(rèn)借名關(guān)系的情形下，書面協(xié)議可直接證明雙方就借名購房達(dá)成一致，顯著降低舉證難度。

履行證據(jù)需形成完整鏈條
律師系統(tǒng)收集并提交：

資金流向（含第三方代付說明）；

還款記錄；

裝修合同及付款憑證；

物業(yè)、水電等持續(xù)繳費(fèi)記錄；

居住事實(shí)證明；
以佐證合同實(shí)際履行，排除贈(zèng)與或借貸可能。

區(qū)分合同效力與物權(quán)變動(dòng)
本案策略聚焦于先行確認(rèn)合同有效，為后續(xù)過戶奠定基礎(chǔ)。即便暫時(shí)無法辦理登記，生效判決可有效防止出名人擅自處分房產(chǎn)。

行政限制需同步處理
律師建議客戶在民事確權(quán)的同時(shí)，依法向行政機(jī)關(guān)申請解除限制措施，以盡快實(shí)現(xiàn)物權(quán)登記。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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