為什么說(shuō)中國(guó)的城市更新，已經(jīng)進(jìn)入“反效率”時(shí)代？

在城市更新這件事上，我們?cè)?xí)慣一個(gè)樸素的共識(shí)：只要把空間“效率”提上去，人自然就會(huì)留下來(lái)。于是，在過(guò)去十年，許多商業(yè)更新項(xiàng)目將“坪效提升”“動(dòng)線優(yōu)化”“貨品組合升級(jí)”當(dāng)作鐵律，試圖以更緊湊的業(yè)態(tài)、更高頻的運(yùn)營(yíng)、更快的回報(bào)率，換來(lái)一個(gè)“看起來(lái)熱鬧”的改造成果。

但今天，問(wèn)題開(kāi)始浮現(xiàn)：

• 為什么一些租金高的商場(chǎng)，客流依舊“冷啟動(dòng)”？
• 為什么一些投入千萬(wàn)級(jí)裝修改造的街區(qū)，用戶愿意拍照卻不愿久留？
• 為什么我們反復(fù)精算動(dòng)線、加碼招商，卻換不來(lái)真正的復(fù)購(gòu)與社群？

城市更新做了這么多，卻始終留不住“關(guān)系”。這不是設(shè)計(jì)的問(wèn)題，也不是招商的問(wèn)題。這是一個(gè)關(guān)于“空間公式是否過(guò)時(shí)”的問(wèn)題。

以效率為核心的城市更新范式，在增量市場(chǎng)下或許高效，但在存量競(jìng)爭(zhēng)中，它開(kāi)始顯露局限。今天的用戶，不缺“能逛”的地方，而缺“值得停留”的理由。他們不是奔著“逛完就走”的流程來(lái)的，而是帶著“是否值得駐足、能否建立關(guān)系”的評(píng)判在進(jìn)入空間。

因此，我們需要重新理解更新的意義——不是如何更高效地使用空間，而是如何用空間重新組織人與人、人與內(nèi)容、人與城市的關(guān)系。而這，注定不是一套R(shí)OI模型可以回答的。本文希望提出一種新的觀察路徑：在城市更新邁入存量周期之后，“釋放非效率”也許才是下一個(gè)真正有生命力的邏輯起點(diǎn)。

城市更新邏輯變遷時(shí)間軸

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

高效率的盡頭，是體驗(yàn)的貧瘠

如果打開(kāi)很多城市更新項(xiàng)目的操作手冊(cè)，第一頁(yè)往往寫著幾個(gè)關(guān)鍵詞：動(dòng)線優(yōu)化、業(yè)態(tài)重組、坪效提升、租售比改善。這些看似理所當(dāng)然的目標(biāo)，構(gòu)成了過(guò)往商業(yè)存量改造的核心思維。

確實(shí)，它們很“有用”——對(duì)投資人而言，有利于模型核算；對(duì)開(kāi)發(fā)者而言，有利于成本控制；對(duì)運(yùn)營(yíng)者而言，有利于目標(biāo)達(dá)成。但問(wèn)題在于，這種“效率導(dǎo)向型改造”，常常犧牲的是人與空間的情感連接。

商業(yè)更新中常見(jiàn)的一種做法，是將很多“非標(biāo)空間”壓縮掉：冗余的中庭、看似無(wú)用的廣場(chǎng)、可變動(dòng)的公共區(qū)域、甚至是動(dòng)線上的停留點(diǎn)，都被統(tǒng)一視為“浪費(fèi)”。設(shè)計(jì)開(kāi)始以最短路徑導(dǎo)流為目標(biāo)；招商以“最剛需品類”快速填滿；運(yùn)營(yíng)以“每平米每分鐘”設(shè)定考核指標(biāo)。這樣的邏輯，在圖紙上無(wú)懈可擊。但落地后，空間開(kāi)始變得“可逛不可待”“好看不好用”，最終人流雖在，卻缺乏關(guān)系黏性與復(fù)購(gòu)意愿。

傳統(tǒng)城市更新的“效率閉環(huán)”

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以德國(guó)柏林的波茨坦廣場(chǎng)（Potsdamer Platz）為例，這是德國(guó)統(tǒng)一后最大規(guī)模的城市更新工程之一，由多個(gè)國(guó)際開(kāi)發(fā)商合作完成，投資超過(guò)10億歐元，意在將昔日“斷裂帶”變成連接城市新舊肌理的中樞。項(xiàng)目在規(guī)劃之初強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化、高密度與多功能一體化，集合了寫字樓、商場(chǎng)、酒店、影院與交通樞紐，堪稱“效率型城市更新”的代表。

從設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)，它無(wú)疑精準(zhǔn)計(jì)算：動(dòng)線清晰、業(yè)態(tài)齊全、功能復(fù)合，理論上滿足了所有現(xiàn)代城市的硬性需求。然而，落地之后卻長(zhǎng)期面臨“空間冷感”的質(zhì)疑。BBC曾評(píng)論它為“缺乏靈魂的鋼鐵森林”，當(dāng)?shù)厥忻窀咐@行，而非駐足。雖然建筑本身具備極高完成度，但街區(qū)缺乏生活的煙火氣——你可以快速穿過(guò)，卻很難慢慢停留。

為應(yīng)對(duì)這種“人來(lái)即走”的空心化困境，波茨坦廣場(chǎng)近年來(lái)不斷引入更多社區(qū)化活動(dòng)與可停留場(chǎng)景，如戶外藝術(shù)節(jié)、互動(dòng)展覽、城市露天影院等，才逐步緩解早期過(guò)度理性的規(guī)劃失衡。

我們或許需要承認(rèn)一個(gè)事實(shí)：人們并不記得一次逛街走了多順的動(dòng)線，但會(huì)記得那個(gè)“坐下聊天”“慢慢翻書”“不經(jīng)意拍照”的瞬間。當(dāng)商業(yè)更新的目標(biāo)只剩下“人走得快、貨賣得多”，它自然會(huì)滑入“體驗(yàn)貧瘠”的陷阱。這并非用戶不懂得欣賞，而是他們?cè)谧穯?wèn)：“這里的高效，真的為我而設(shè)計(jì)嗎？”答案越來(lái)越多地是否定的。

“反效率空間”不是浪費(fèi)，而是新的吸引力

在一個(gè)供給飽和、體驗(yàn)內(nèi)卷的商業(yè)時(shí)代，真正吸引人的空間，不再是功能最強(qiáng)、動(dòng)線最短、坪效最高的地方，而是那些允許人“浪費(fèi)時(shí)間”的場(chǎng)所。這聽(tīng)起來(lái)有悖商業(yè)邏輯，但恰恰是那些看似“低效”、難以量化價(jià)值的空間，成為了用戶愿意反復(fù)到訪的理由。

過(guò)去，我們把商業(yè)空間的成功等同于“高周轉(zhuǎn)”。但在存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，用戶最稀缺的不是場(chǎng)所，而是情緒與連接。“非效率空間”正是這種關(guān)系的物理容器：

• 它沒(méi)有明確的功能指標(biāo)，卻可以被閱讀、等待、發(fā)呆、沉思反復(fù)占用；
• 它不急著讓你購(gòu)買，而是歡迎你久坐、走神、發(fā)呆；
• 它看似不產(chǎn)出，但恰恰成為“內(nèi)容生成”和“社交打卡”的發(fā)生地。

代官山T-SITE是東京極負(fù)盛名的文化復(fù)合空間，由蔦屋書店?duì)款^開(kāi)發(fā)，主打書籍、咖啡、生活方式。整個(gè)項(xiàng)目體量并不大，卻被譽(yù)為“最不商業(yè)的商業(yè)空間”。它的空間設(shè)計(jì)刻意放棄高密度布置，大量區(qū)域用于設(shè)座、留白、景觀過(guò)渡，甚至有不少“無(wú)功能走廊”。表面上“坪效很低”，但用戶的平均停留時(shí)間極長(zhǎng)，很多人一待就是一下午。

在這里，真正產(chǎn)生價(jià)值的不是一杯咖啡的利潤(rùn)，而是人與書、人與人的長(zhǎng)時(shí)間關(guān)系沉淀。這些沉淀，不僅反哺蔦屋書店的品牌影響力，更在整個(gè)城市中建立了“生活性地標(biāo)”的角色。它證明了一個(gè)反常識(shí)的真理：低效帶來(lái)的，不是浪費(fèi)，而是時(shí)間的自由與感情的回流。

另一個(gè)經(jīng)典案例是位于荷蘭的Boekhandel Dominicanen教堂書店，這是一座擁有700年歷史的教堂改建項(xiàng)目。改造團(tuán)隊(duì)沒(méi)有“填滿每一寸空間”，反而保留了大量挑高、空曠、甚至視覺(jué)上略顯“浪費(fèi)”的區(qū)域，形成神圣感與沉靜感兼具的氛圍。人們?cè)谶@不僅買書，更體驗(yàn)一種時(shí)間緩慢流動(dòng)、內(nèi)心沉淀的空間情緒。

雖然這家書店每平米的直接銷售產(chǎn)出不及商業(yè)街區(qū)，但它卻是TripAdvisor評(píng)選的“全球最美書店”，年接待量超過(guò)70萬(wàn)人次，成為整個(gè)城市最具代表性的文化場(chǎng)所。這并非不理性，而是用文化與情緒溢價(jià)，取代了商品售賣的硬價(jià)值邏輯。

釋放“非效率”的三類關(guān)鍵場(chǎng)景

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當(dāng)下的商業(yè)更新，需要一次視角的切換：

• 不是“怎樣讓人快速走完商圈”，而是“如何讓人愿意在這里慢下來(lái)”；
• 不是“怎樣提高單位坪效”，而是“如何制造可回憶的瞬間”；
• 不是“空間多功能”，而是“空間有感情”。

所謂“釋放非效率”，其實(shí)是釋放出人與空間共處的時(shí)間自由。而在這個(gè)自由里，新的消費(fèi)可能、新的社交關(guān)系、新的內(nèi)容生成，才有可能自然生長(zhǎng)。

從ROI到ROE：重構(gòu)更新的價(jià)值算法

在城市更新的傳統(tǒng)語(yǔ)境中，ROI（投資回報(bào)率）幾乎是所有商業(yè)判斷的“起點(diǎn)也是終點(diǎn)”：改造多少、回本多久、租金提升幾何——一切皆以財(cái)務(wù)指標(biāo)為錨點(diǎn)。但在今天的存量時(shí)代，ROI的統(tǒng)治力正在削弱，特別是在那些更新周期長(zhǎng)、用戶黏性要求高、文化屬性濃厚的商業(yè)場(chǎng)景中。

我們需要新的評(píng)估視角——不是替代ROI，而是補(bǔ)足它。那就是ROE（Return on Emotion），情緒回報(bào)率。

ROI，是短期估值；ROE，是長(zhǎng)期關(guān)系

ROI擅長(zhǎng)量化“快速兌現(xiàn)的價(jià)值”，它幫助我們?cè)u(píng)估一個(gè)攤位、一場(chǎng)促銷、一個(gè)新品牌的短期效益。

而ROE則聚焦于“感受的累計(jì)與情緒的回流”——用戶是否覺(jué)得自在、是否愿意再來(lái)、是否產(chǎn)生內(nèi)容和共鳴、是否將這段體驗(yàn)講述給別人。

舉例來(lái)說(shuō)：ROI關(guān)注“這塊區(qū)域一年能多賺多少錢”，而ROE關(guān)注“這塊區(qū)域是否成為大家拍照打卡或聊天社交的常駐場(chǎng)”。這兩者并非對(duì)立，而是構(gòu)成一種雙維價(jià)值系統(tǒng)：當(dāng)ROI觸達(dá)天花板時(shí)，ROE決定了空間的上限。

瑞典斯德哥爾摩的Mall of Scandinavia曾在更新過(guò)程中將部分餐飲區(qū)劃為“體驗(yàn)優(yōu)先區(qū)”，這一片區(qū)被要求不以租金最大化為目標(biāo)，而是引入高體驗(yàn)值但中坪效的品牌和空間形式，比如獨(dú)立酒吧、親子體驗(yàn)廚房、手作飾品課堂等。這一區(qū)域的直接坪效遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)餐飲區(qū)，但卻成為了用戶停留時(shí)間最長(zhǎng)、社交分享率最高的部分，帶動(dòng)了整個(gè)Mall的“平均情緒密度”。Mall管理方將其評(píng)估邏輯明確為“Return on Emotion”，并將其數(shù)據(jù)化為用戶評(píng)分、回訪率、社交媒體曝光頻次等指標(biāo)。這種評(píng)估邏輯的變化，使得項(xiàng)目整體品牌力和輻射力得以突破傳統(tǒng)ROI框架的限制。

ROE：三個(gè)核心參考維度

RET睿意德在對(duì)存量商業(yè)項(xiàng)目的更新評(píng)估中，逐步形成一套可行的“ROE維度模型”，具體如下：

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當(dāng)我們開(kāi)始量化這些原本“看不見(jiàn)的收益”時(shí)，商業(yè)空間的更新，也從“資產(chǎn)工程”進(jìn)化為“關(guān)系工程”。無(wú)論是東京蔦屋的緩慢體驗(yàn)，還是斯德哥爾摩Mall的體驗(yàn)優(yōu)先區(qū)，抑或是歐洲城市中流行的開(kāi)放式文化集市，它們的共同點(diǎn)是：

不急著變現(xiàn)，而是用情緒先鋪設(shè)一段關(guān)系。

在一個(gè)ROI空間越來(lái)越飽和的時(shí)代，ROE正成為稀缺的突破口。它提醒我們：真正能撐起存量商業(yè)更新價(jià)值的，不是公式，而是感情。

ROI vs ROE——城市更新的雙維評(píng)價(jià)體系

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結(jié)語(yǔ)

更新的盡頭，是重拾人與空間的信任關(guān)系。當(dāng)我們說(shuō)“釋放非效率”，并不是在否定效率的價(jià)值，而是在提醒：只有在效率之后，才有體驗(yàn)的豐盈與關(guān)系的發(fā)生。回望商業(yè)空間幾十年的發(fā)展軌跡，從百貨商場(chǎng)到購(gòu)物中心，再到今天的內(nèi)容場(chǎng)與文化場(chǎng)，真正留下印象、創(chuàng)造記憶的，始終不是“賣得多的地方”，而是“待得久的地方”。

而存量商業(yè)的城市更新，正在進(jìn)入這樣一個(gè)階段——不是再去問(wèn)：“我怎樣更高效地賺更多的錢？”而是要開(kāi)始問(wèn)：“我是否能再一次讓人愿意停下來(lái)？”這是一種范式的變化，也是一種信念的回歸。