當(dāng)確定性成為稀缺資源，北外灘金茂中心如何破局？

北外灘金茂中心的“三重確定性”

撰文 | Echo

排版 | fufu

圖片來(lái)源 | 官方渠道

當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從“增量競(jìng)賽”步入“存量深耕”，品牌的擴(kuò)張邏輯也正悄然生變。面對(duì)日益增加的經(jīng)營(yíng)不確定性，能否提供客群清晰、回報(bào)穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)可控的商辦一體化解決方案，已成為檢驗(yàn)一個(gè)新項(xiàng)目核心價(jià)值的試金石。

在此背景下，總商辦面積約7萬(wàn)㎡的上海北外灘金茂中心，以高端辦公與庭院式商業(yè)的復(fù)合形態(tài)，直面這一行業(yè)命題。

贏商網(wǎng)近期實(shí)地探訪后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目并未追求概念的宏大，而是將價(jià)值錨點(diǎn)精準(zhǔn)定位于看得見的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、摸得著的交通動(dòng)脈、算得清的客群賬本，以及可承載企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的辦公空間之上。這一“商辦共生”的底層邏輯，使其在辦公與商業(yè)同步招商的階段，便展現(xiàn)出獨(dú)特的綜合吸引力。

Vol.1

區(qū)位及交通雙重BUFF疊滿

奠定商辦價(jià)值基石

對(duì)商業(yè)項(xiàng)目而言，區(qū)位能級(jí)與交通便利性是決定其價(jià)值的基本盤。北外灘金茂中心在這兩方面展現(xiàn)出顯著優(yōu)勢(shì)，為其商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了雙重確定性。

從區(qū)位來(lái)看，北外灘金茂中心傲立于北外灘核心區(qū)，這一區(qū)域作為上海“黃金三角”的重要組成部分，承載著“世界級(jí)會(huì)客廳”的戰(zhàn)略定位，正以840萬(wàn)㎡的開發(fā)體量快速崛起。從白玉蘭廣場(chǎng)、北外灘來(lái)福士等成熟標(biāo)桿，到在建的480米浦西第一高樓“北外灘中心”、北外灘華貿(mào)中心等項(xiàng)目，這里已形成上海北部頂級(jí)商務(wù)區(qū)的完整骨架。

在這一價(jià)值加速兌現(xiàn)的關(guān)鍵階段，北外灘金茂中心占據(jù)核心區(qū)位，不僅坐享區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚與高端人才導(dǎo)入的紅利，更以參與者身份深度融入北外灘整體開發(fā)。

具體來(lái)看，北外灘金茂中心商辦部分總建面為6.98萬(wàn)㎡，涵蓋5.86萬(wàn)㎡平方米高端辦公、1.12萬(wàn)㎡平方米庭院式商業(yè)與社區(qū)中心，是集商務(wù)、商業(yè)、政務(wù)于一體，構(gòu)建多元融合的生態(tài)商務(wù)社區(qū)。

憑借垂直立體的TOD開發(fā)模式與綠色生態(tài)設(shè)計(jì)，北外灘金茂中心已榮獲“2025中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)商管·最受期待籌開項(xiàng)目獎(jiǎng)”等多項(xiàng)行業(yè)認(rèn)可。身處于此，不僅將陸家嘴“三件套”與黃浦江景盡收眼底，也為入駐企業(yè)提供數(shù)一數(shù)二的商務(wù)環(huán)境。

作為綠色建筑標(biāo)桿，項(xiàng)目獲得多項(xiàng)殊榮：中國(guó)綠色建筑三星認(rèn)證、美國(guó)LEED金級(jí)認(rèn)證、英國(guó)BREEAM杰出級(jí)認(rèn)證，從空間尺度、立體生態(tài)、綠色環(huán)保等多方面，全方位營(yíng)造健康、舒適、高效的工作環(huán)境。

商業(yè)方面，體量不大卻充滿巧思：B1/B2 兩層呈環(huán)形圍繞建筑，下沉式庭院疊加噴泉廣場(chǎng)，以綠色生態(tài)破題地下商業(yè)空間挑戰(zhàn)；巧妙運(yùn)用綠色與自然元素，成功破解了傳統(tǒng)地下商業(yè)常見的壓抑感與引流難題，為品牌創(chuàng)造了獨(dú)特的生態(tài)價(jià)值。

城市頂層規(guī)劃的紅利正在持續(xù)釋放，高端商務(wù)載體不斷集聚，為商業(yè)發(fā)展奠定了優(yōu)質(zhì)的客群基礎(chǔ)。更為關(guān)鍵的是，北外灘金茂中心為地鐵12號(hào)線、19號(hào)線（在建）雙地鐵上蓋，分別是上海“西南-東北”向交通干線、南北大動(dòng)脈，雙軌交匯形成黃金十字樞紐，出站即達(dá)的便利性為日常客流提供了穩(wěn)定保障。

值得關(guān)注的是，項(xiàng)目1層、B2層、2層均與周邊相鄰樓宇聯(lián)通，這一設(shè)計(jì)將打破項(xiàng)目間的物理隔離，形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展的商業(yè)生態(tài)，進(jìn)一步擴(kuò)大客源輻射范圍。對(duì)品牌方而言，這意味著不僅服務(wù)于單棟樓的辦公人群，更可共享整個(gè)北外灘核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)客流。

從商業(yè)投資角度看，這種“區(qū)位+交通”的雙重保障，有效降低了新開業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)培育風(fēng)險(xiǎn)。北外灘金茂中心憑借其得天獨(dú)厚的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，為入駐的企業(yè)級(jí)品牌，構(gòu)建了一個(gè)高確定性的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，這在當(dāng)前審慎的市場(chǎng)環(huán)境下顯得尤為可貴。

Vol.2

高濃度客群基本面

構(gòu)筑客流輪廓、為商辦賦能

商務(wù)辦公作為北外灘三大核心功能之一，其載體能級(jí)與產(chǎn)業(yè)集聚度正持續(xù)飛躍。當(dāng)前，以白玉蘭廣場(chǎng)、北外灘來(lái)福士、友邦金融中心為代表的成熟商業(yè)商務(wù)標(biāo)桿，與在建的480米浦西第一高樓“北外灘中心”、北外灘華貿(mào)中心等項(xiàng)目，共同構(gòu)成了北外灘頂級(jí)商務(wù)區(qū)的核心骨架。北外灘金茂中心的入市，其價(jià)值將與整個(gè)板塊能級(jí)的提升深度綁定。

01

高端辦公實(shí)力彰顯

產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初現(xiàn)

北外灘金茂中心以T1、T2雙塔布局，打造約5.86萬(wàn)㎡高品質(zhì)辦公空間。項(xiàng)目采用4.5米標(biāo)準(zhǔn)層高、3.2米凈高的標(biāo)準(zhǔn)配置，配備通力電梯系統(tǒng)及VAV中央空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)，15米挑高大堂與鋁板吊頂、架空地板等精裝交付標(biāo)準(zhǔn)，共同構(gòu)筑綠色健康的甲級(jí)辦公環(huán)境，另配備總部食堂、共享淋浴間等軟性服務(wù)。辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積約1100-1800㎡，充分滿足不同規(guī)模企業(yè)的個(gè)性化需求。

目前，項(xiàng)目招商成效顯著，不到一年時(shí)間出租率已超50%，產(chǎn)業(yè)集聚態(tài)勢(shì)明顯：成功引入上海市律師協(xié)會(huì)、大家人壽上海分公司、北明軟件、創(chuàng)氪際、金茂上海、圓通國(guó)際、樂(lè)玩幻境、律創(chuàng)工坊等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，涵蓋法律、金融、科技、TMT、航運(yùn)等多個(gè)領(lǐng)域。

其中，法律服務(wù)業(yè)與金融保險(xiǎn)業(yè)已形成顯著集聚效應(yīng)。上海市律師協(xié)會(huì)與大家人壽上海分公司的入駐，帶動(dòng)了律創(chuàng)工坊等法律相關(guān)機(jī)構(gòu)相繼落位；而大家人壽與金茂上海的聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步強(qiáng)化了項(xiàng)目的金融屬性。同時(shí)，以北明軟件、樂(lè)玩幻鏡為代表的科技文娛企業(yè)，與圓通國(guó)際等外資物流公司共同構(gòu)建了多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

隨著辦公生態(tài)日趨完善，預(yù)計(jì)年底將帶來(lái)1500-2000名辦公人群，為商業(yè)部分提供穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)客源，實(shí)現(xiàn)商辦價(jià)值的良性循環(huán)。

02

精準(zhǔn)商業(yè)布局

打造精英商務(wù)生活圈

北外灘金茂中心商業(yè)價(jià)值的核心確定性，在于周邊匯聚的高濃度、高質(zhì)量精英客群，這為項(xiàng)目構(gòu)筑了堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)基本盤。商業(yè)部分體量?jī)H1.12萬(wàn)㎡，卻能精準(zhǔn)鎖定周邊日均5萬(wàn)+高凈值通勤者，精準(zhǔn)定位、高匹配度，讓“小而美”直接晉級(jí)“精而強(qiáng)”。

承接北外灘“世界級(jí)會(huì)客廳”定位下的產(chǎn)業(yè)與人才紅利，北外灘金茂中心的核心客群由兩大主力構(gòu)成。首先是高端辦公人群，項(xiàng)目自身以及通過(guò)地下通道聯(lián)動(dòng)的來(lái)福士、友邦金融中心等項(xiàng)目，以及周邊白玉蘭廣場(chǎng)、吉寶雙獅匯等，共同匯聚總量超過(guò)5萬(wàn)的高凈值商務(wù)人群，這部分客群對(duì)工作日餐飲、商務(wù)接待、即時(shí)零售與生活服務(wù)具有剛性需求，消費(fèi)力強(qiáng)勁且穩(wěn)定。

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北外灘金茂中心一路之隔的兩棟來(lái)福士辦公樓，就坐擁眾多金融、證券、醫(yī)藥公司，如太平洋保險(xiǎn)、華為等，再疊加項(xiàng)目簽約的眾多產(chǎn)業(yè)，將帶來(lái)一大波穩(wěn)定的高凈值辦公客群。

其次，北外灘沿線高端住宅區(qū)的常住人口，也可以作為項(xiàng)目夜間與周末消費(fèi)的重要補(bǔ)充力量，能夠有效平衡商業(yè)的時(shí)段客流，提升整體坪效。對(duì)品牌方而言，這種“高端辦公+品質(zhì)居住”的雙輪驅(qū)動(dòng)客群結(jié)構(gòu)，意味著明確的客群畫像、穩(wěn)定的消費(fèi)能力與較低的市場(chǎng)培育風(fēng)險(xiǎn)，為品牌精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)提供了清晰錨點(diǎn)。

據(jù)悉，北外灘金茂中心商業(yè)部分將于12月24日正式亮相，總計(jì)約40個(gè)商鋪的精致體量，精準(zhǔn)構(gòu)建了服務(wù)高端商務(wù)客群的完整生態(tài)。

目前招商進(jìn)展迅速，B2層休閑配套業(yè)態(tài)接近滿租，B1層餐飲零售僅剩少量?jī)?yōu)質(zhì)鋪位。從已確定的入駐品牌來(lái)看，項(xiàng)目已形成精準(zhǔn)服務(wù)商務(wù)客群的品牌矩陣：

• 九井日本料理、Tims咖啡、YogurtDay、InstaShake等餐飲品牌，覆蓋從早餐、午餐到下午茶的全時(shí)段高頻消費(fèi)需求

• 樂(lè)刻健身、奕練普拉提等品牌構(gòu)建了從大眾健身到精品塑形的健康生活方式閉環(huán)

• 辦飛空間、TS造型、榮泰洗衣等品牌作為辦公配套，有效延伸了項(xiàng)目的商務(wù)服務(wù)范圍

這一品牌組合體現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)方“抓牢高頻、完善生態(tài)”的精準(zhǔn)招商策略。每個(gè)入駐品牌都直擊特定消費(fèi)場(chǎng)景，形成互補(bǔ)共贏的商業(yè)生態(tài)，通過(guò)精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)配比既滿足高效簡(jiǎn)餐需求，又覆蓋商務(wù)社交與個(gè)人放松的全方位需求。

對(duì)仍在觀望的品牌而言，此時(shí)入駐意味著：直接共享已培育成型的優(yōu)質(zhì)客群，在業(yè)態(tài)互補(bǔ)的商圈中搶占最后優(yōu)質(zhì)點(diǎn)位，與項(xiàng)目共同成長(zhǎng)。

值得一提的是，在1.12萬(wàn)㎡商業(yè)空間內(nèi)，下沉廣場(chǎng)噴泉與圍合式中庭，疊加以綠色自然場(chǎng)景放緩客流動(dòng)線，同時(shí)，通過(guò)體驗(yàn)深度的品牌業(yè)態(tài)拉升消費(fèi)頻次，餐飲及休閑業(yè)態(tài)的配比既滿足高效簡(jiǎn)餐需求，亦覆蓋商務(wù)社交與個(gè)人放松場(chǎng)景，完成從功能供給到情緒共鳴的價(jià)值升維。

Vol.3

雙央企的實(shí)力護(hù)航

以長(zhǎng)期主義構(gòu)建價(jià)值共同體

當(dāng)前，對(duì)于辦公企業(yè)、品牌商戶而言，選擇落址不僅看商業(yè)的地段與硬件，更關(guān)鍵在于運(yùn)營(yíng)者的專業(yè)能力與資源厚度。優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)者能夠通過(guò)精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、持續(xù)的流量運(yùn)營(yíng)與深度的品牌賦能，將區(qū)位潛力轉(zhuǎn)化為真實(shí)的商業(yè)活力，從而為商戶構(gòu)建一個(gè)持續(xù)盈利的成長(zhǎng)平臺(tái)。因此，選擇商業(yè)項(xiàng)目，本質(zhì)上是選擇背后值得信賴的運(yùn)營(yíng)伙伴。

北外灘金茂中心，由中國(guó)金茂及大家保險(xiǎn)雙央企聯(lián)袂打造，實(shí)力護(hù)航企業(yè)與品牌發(fā)展。

中國(guó)金茂是中化集團(tuán)旗下城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的平臺(tái)企業(yè)，自1999年金茂大廈開始，金茂的每一步都與這座城市的發(fā)展脈搏同頻共振；到北外灘世紀(jì)規(guī)劃啟動(dòng)之際，再度肩負(fù)核心區(qū)約三分之二的土地開發(fā)重任，為上海建成世界級(jí)航運(yùn)中心注入強(qiáng)勁動(dòng)能。金茂始終以卓越的城市運(yùn)營(yíng)能力，回應(yīng)著上海不同發(fā)展階段的關(guān)鍵命題。

大家保險(xiǎn)集團(tuán)作為實(shí)力雄厚的綜合金融保險(xiǎn)集團(tuán)，擁有強(qiáng)大資本絡(luò)及對(duì)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的深刻理解和長(zhǎng)遠(yuǎn)布局。

雙央企背景為項(xiàng)目提供跨周期的資金保障，避免因市場(chǎng)波動(dòng)影響運(yùn)營(yíng)品質(zhì)；同時(shí)，在資源協(xié)同性方面，北外灘金茂中心有望依托央企生態(tài)圈，實(shí)現(xiàn)跨產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入，為商業(yè)項(xiàng)目注入持續(xù)活力。

此外，金茂及大家保險(xiǎn)將保證戰(zhàn)略思路的延續(xù)性，并通過(guò)成熟的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建多維度風(fēng)險(xiǎn)緩沖機(jī)制，為入駐企業(yè)、商戶持續(xù)保駕護(hù)航，并以共建者的身份參與商業(yè)部分的深度運(yùn)營(yíng)，用“精準(zhǔn)定位、精準(zhǔn)破局”的姿態(tài)，為商戶持續(xù)帶來(lái)優(yōu)質(zhì)的資源、高效的協(xié)同和堅(jiān)實(shí)的保障。

贏商觀察

在當(dāng)下充滿變量的市場(chǎng)環(huán)境中，“確定性”已成為品牌與企業(yè)在選址決策中的核心訴求。北外灘金茂中心憑借稀缺的黃金區(qū)位、精準(zhǔn)錨定的高凈值客群、雙央企護(hù)航的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，以及獨(dú)特的”商辦一體化“協(xié)同模式，成功構(gòu)建了一個(gè)具備高確定性的商業(yè)生態(tài)，為追求穩(wěn)健發(fā)展的品牌與企業(yè)提供了難得的價(jià)值避風(fēng)港。

這一項(xiàng)目的行業(yè)價(jià)值，在于其突破了傳統(tǒng)商辦項(xiàng)目的單一屬性，創(chuàng)新性地打造了完整生態(tài)解決方案；企業(yè)在此不僅能獲得高品質(zhì)的辦公空間，更能享受與之精準(zhǔn)匹配的商業(yè)配套；品牌商戶則能直接對(duì)接穩(wěn)定且消費(fèi)力強(qiáng)勁的辦公客群，實(shí)現(xiàn)了“開業(yè)即運(yùn)營(yíng)”的高效啟動(dòng)，極大降低了市場(chǎng)培育的不確定性與風(fēng)險(xiǎn)。

目前，北外灘金茂中心的招商已進(jìn)入收官?zèng)_刺階段。高品質(zhì)的辦公空間與優(yōu)質(zhì)的商業(yè)鋪位正在同步熱招，這對(duì)于意圖深度參與北外灘發(fā)展、搶占未來(lái)價(jià)值高地的品牌與企業(yè)而言，無(wú)疑是鎖定核心資源、與城市頂級(jí)商圈共成長(zhǎng)的最后機(jī)遇。

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