桃李不言而“成蹊”：解碼一棟傳統(tǒng)樓宇的“招服一體”逆襲之道

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在上海嘉定南翔鎮(zhèn)，一棟名為“成蹊大廈”的5A級(jí)寫字樓，僅用短短一年多的時(shí)間，書寫了樓宇經(jīng)濟(jì)的逆襲樣本。它不是傳統(tǒng)意義上“靠地段吃飯”的寫字樓，卻從2024年6月更新竣工開園起，一路刷新招商“成績(jī)單”：10月入駐率突破80%，年底攀升至90%，2025年中期更是達(dá)到93%的高位；它沒有依賴“大水漫灌”式招商，卻集聚了16家高新技術(shù)企業(yè)，涵蓋科技、服務(wù)、金融等多個(gè)領(lǐng)域，其中成蹊科技、蘆鳴科技、愛景節(jié)能、身邊云等標(biāo)桿企業(yè)，均成為細(xì)分賽道的佼佼者；它不僅是辦公空間的提供者，更成為“南翔元谷”的核心載體，串聯(lián)起南翔游戲谷與元谷的“雙谷聯(lián)動(dòng)”格局，推動(dòng)AR/VR/MR硬件、虛擬人技術(shù)及文體旅內(nèi)容場(chǎng)景的元宇宙產(chǎn)業(yè)帶成型——這就是成蹊大廈，用實(shí)打?qū)嵉恼蟹晒蔀槟舷枘酥良味▍^(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的“示范標(biāo)桿”。

更難得的是，這棟總投資約1.6億元、建筑面積17310.64㎡的樓宇，不僅硬件過硬，更在軟件服務(wù)上形成差異化優(yōu)勢(shì)：便利店、咖啡廳、牙科診所、南京銀行等商業(yè)配套一應(yīng)俱全，24小時(shí)物業(yè)響應(yīng)機(jī)制解決企業(yè)日常痛點(diǎn)，甚至能聯(lián)動(dòng)政府部門為企業(yè)“答疑解惑”——此前上海市市場(chǎng)監(jiān)管局便專程赴大廈，針對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)難題提供政策解讀與流程指引，真正實(shí)現(xiàn)“企業(yè)需求在哪里，服務(wù)就跟到哪里”。

圖源：人在南翔

一、破局：從“房東思維”到“生態(tài)思維”，成蹊大廈的逆襲邏輯

成蹊大廈的亮眼成績(jī)，并非偶然。反觀當(dāng)下多數(shù)傳統(tǒng)寫字樓，仍深陷“房屋租賃”的舊模式困局：缺乏產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，只能“什么企業(yè)來就招什么”，導(dǎo)致入駐企業(yè)魚龍混雜；服務(wù)局限于安保、保潔等基礎(chǔ)物業(yè)，對(duì)企業(yè)急需的政策對(duì)接、融資支持、人才服務(wù)視而不見；沒有社群運(yùn)營(yíng)意識(shí)，企業(yè)間如同“陌生人”，難以形成協(xié)同效應(yīng)。最終，這類寫字樓與企業(yè)的關(guān)系僅靠租金維系，一旦周邊出現(xiàn)更低租金的載體，企業(yè)便會(huì)“用腳投票”，陷入“空置率波動(dòng)—收入下滑—服務(wù)縮水”的惡性循環(huán)。

而成蹊大廈的逆襲，恰恰在于跳出了這一“房東思維”，以“產(chǎn)業(yè)生態(tài)培育”為核心，走出了一條“精準(zhǔn)定位—全維服務(wù)—協(xié)同共生”的新路徑。

第一步：錨定賽道，用“精準(zhǔn)定位”打破同質(zhì)化

傳統(tǒng)寫字樓的招商往往“無差別撒網(wǎng)”，而成蹊大廈從建設(shè)之初就明確了“產(chǎn)業(yè)聚焦”的方向——依托南翔鎮(zhèn)“3+1”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，聚焦元宇宙、新能源、節(jié)能環(huán)保三大賽道，成為“南翔元谷”的核心空間載體。這一定位并非憑空而來，而是基于區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與市場(chǎng)需求：一方面，南翔鎮(zhèn)正推動(dòng)“文體旅內(nèi)容新場(chǎng)景”與“沉浸式互動(dòng)內(nèi)容創(chuàng)制”產(chǎn)業(yè)集聚，急需專業(yè)載體承接相關(guān)企業(yè)；另一方面，元宇宙作為新興賽道，企業(yè)普遍面臨“選址難、配套缺、政策不熟悉”的痛點(diǎn)，亟需一個(gè)能提供“產(chǎn)業(yè)氛圍+政策支持”的空間。

為了強(qiáng)化這一定位，成蹊大廈并非簡(jiǎn)單“貼標(biāo)簽”，而是從招商環(huán)節(jié)就設(shè)置“準(zhǔn)入門檻”——優(yōu)先引入與元宇宙、新能源相關(guān)的企業(yè)，同時(shí)提供針對(duì)性政策扶持：對(duì)入駐的元宇宙配套企業(yè)，給予專項(xiàng)補(bǔ)貼，降低其初期運(yùn)營(yíng)成本；主動(dòng)對(duì)接政府部門，為企業(yè)爭(zhēng)取產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目認(rèn)定（如游戲動(dòng)漫、在線新經(jīng)濟(jì)、人工智能等領(lǐng)域的項(xiàng)目扶持），幫助企業(yè)“輕裝上陣”。這種“精準(zhǔn)定位+政策賦能”的組合拳，讓大廈迅速形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)：成蹊科技（姚記科技全資子公司，聚焦數(shù)字文創(chuàng)）、蘆鳴科技（廣告與數(shù)字營(yíng)銷）、愛景節(jié)能（節(jié)能環(huán)保技術(shù)）等企業(yè)相繼入駐，不僅形成了“上下游關(guān)聯(lián)、業(yè)務(wù)上互補(bǔ)”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，更吸引了產(chǎn)業(yè)鏈上的其它企業(yè)“慕名而來”。

圖源：南翔生活網(wǎng)

第二步：升級(jí)服務(wù)，用“全生命周期賦能”替代“基礎(chǔ)物業(yè)”

傳統(tǒng)寫字樓的服務(wù)，停留在“保障物理空間正常運(yùn)轉(zhuǎn)”；而成蹊大廈的服務(wù)，則圍繞“企業(yè)從成立到發(fā)展的全生命周期需求”展開，完美契合了“企業(yè)服務(wù)三個(gè)層級(jí)”的進(jìn)階邏輯。

在基礎(chǔ)物業(yè)保障層面，大廈不僅做到了安保巡邏、清潔保潔等“標(biāo)配”，更升級(jí)為5A智能化管理：通過OA（辦公自動(dòng)化）系統(tǒng)提升企業(yè)辦公效率，CA（通訊自動(dòng)化）系統(tǒng)保障通訊暢通，F(xiàn)A（消防自動(dòng)化）與SA（安保自動(dòng)化）系統(tǒng)筑牢安全防線，BA（樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)）實(shí)現(xiàn)水電能耗的智能調(diào)控——這些配置，讓企業(yè)無需在“辦公硬件”上多費(fèi)心，能專注于核心業(yè)務(wù)。同時(shí)，24小時(shí)物業(yè)響應(yīng)機(jī)制、充足的停車位，更是解決了企業(yè)“加班無人管”“員工停車難”的常見痛點(diǎn)。

在企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)層面，大廈最關(guān)鍵的舉措是“打通政策落地最后一公里”。它與藍(lán)天經(jīng)濟(jì)城達(dá)成戰(zhàn)略合作，邀請(qǐng)其入駐大廈，讓企業(yè)足不出樓就能對(duì)接政策申報(bào)、工商注冊(cè)、財(cái)稅咨詢等服務(wù)——此前有企業(yè)反映“對(duì)嘉定區(qū)產(chǎn)業(yè)政策不熟悉，不知道如何申請(qǐng)補(bǔ)貼”，藍(lán)天經(jīng)濟(jì)城的駐點(diǎn)團(tuán)隊(duì)便主動(dòng)上門，梳理政策清單、指導(dǎo)申報(bào)流程，幫助企業(yè)“不錯(cuò)過任何紅利”。此外，大廈還會(huì)定期聯(lián)動(dòng)政府部門開展“政策答疑會(huì)”，比如上海市市場(chǎng)監(jiān)管局曾專程赴大廈，針對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)許可、合規(guī)管理等方面的疑問，提供“一對(duì)一”指導(dǎo)，幫助企業(yè)規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

在企業(yè)增值服務(wù)層面，大廈聚焦企業(yè)發(fā)展的“核心痛點(diǎn)”：針對(duì)“融資難”，雖未直接提供投融資服務(wù)，但會(huì)對(duì)接南翔鎮(zhèn)投資服務(wù)中心，為企業(yè)鏈接天使投資、VC/PE機(jī)構(gòu)資源；針對(duì)“人才缺”，主動(dòng)收集企業(yè)的“人才公寓需求”，向政府部門反饋，同時(shí)對(duì)接高校與職業(yè)院校，為企業(yè)提供校園招聘支持；針對(duì)“成本高”，除了房租補(bǔ)貼，還推動(dòng)共享空間建設(shè)——大廈內(nèi)設(shè)置了共享會(huì)議空間、休閑娛樂區(qū)、健身區(qū)，企業(yè)無需單獨(dú)租賃或購(gòu)置相關(guān)設(shè)施，即可滿足員工會(huì)議、休閑需求，間接降低了運(yùn)營(yíng)成本。

下圖：大廈組織開展主題研學(xué)活動(dòng)（圖源：成蹊大廈）

第三步：協(xié)同共生，用“鏈主帶動(dòng)+社群運(yùn)營(yíng)”培育生態(tài)

如果說“精準(zhǔn)定位”與“全維服務(wù)”是成蹊大廈的“骨架”，那么“產(chǎn)業(yè)生態(tài)協(xié)同”就是其“血肉”。大廈運(yùn)營(yíng)方曾明確表示：“我們不是‘房東’基因，而是‘鏈主’基因，核心是靠行業(yè)號(hào)召力的‘強(qiáng)鏈接’帶動(dòng)上下游合作伙伴集聚。”這里的“鏈主”，正是姚記科技——作為從傳統(tǒng)撲克制造轉(zhuǎn)型為數(shù)字文創(chuàng)集團(tuán)的企業(yè)，姚記科技不僅通過并購(gòu)成蹊科技，將其核心業(yè)務(wù)與團(tuán)隊(duì)遷入南翔，更以成蹊大廈為載體，帶動(dòng)了上下游企業(yè)的集聚。

最典型的案例是蘆鳴科技：作為姚記科技的廣告投放合作方，蘆鳴科技在成蹊大廈開園初期便選擇入駐，不僅因?yàn)椤敖畼桥_(tái)”便于業(yè)務(wù)對(duì)接，更看中大廈的產(chǎn)業(yè)氛圍——入駐后，蘆鳴科技很快與其他游戲、數(shù)字營(yíng)銷企業(yè)建立聯(lián)系，業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，最終將租賃空間從一層擴(kuò)至兩層。這種“鏈主企業(yè)帶動(dòng)上下游”的模式，讓大廈的產(chǎn)業(yè)生態(tài)形成“滾雪球”效應(yīng)：一家企業(yè)入駐后，會(huì)吸引其合作伙伴、供應(yīng)商前來，而新企業(yè)的加入又會(huì)帶來新的合作機(jī)會(huì)，形成“企業(yè)越多—協(xié)同越強(qiáng)—吸引力越大”的良性循環(huán)。

與此同時(shí)，大廈還通過“社群運(yùn)營(yíng)”促進(jìn)企業(yè)間的互動(dòng)：定期舉辦行業(yè)沙龍、企業(yè)家下午茶，讓不同企業(yè)的負(fù)責(zé)人交流經(jīng)驗(yàn)；建立線上社群，發(fā)布企業(yè)動(dòng)態(tài)與合作需求——比如有新能源企業(yè)需要測(cè)試設(shè)備，通過社群很快對(duì)接上大廈內(nèi)的共享實(shí)驗(yàn)室資源；有科技企業(yè)需要臨時(shí)用工，通過社群聯(lián)系到身邊云，解決了“用工荒”問題。這種“線上+線下”的社群運(yùn)營(yíng)，讓企業(yè)從“孤立存在”變成“社群一員”，歸屬感與粘性大幅提升。

下圖：今年5月，大廈內(nèi)企業(yè)的端午節(jié)活動(dòng)（圖源：成蹊大廈）

二、借鑒：成蹊模式的“星火”，如何在上海“燎原”？

成蹊大廈的逆襲，不僅是一棟樓宇的成功，更為上海存量樓宇經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型提供了可借鑒的“樣本”。上海作為超大城市，存量寫字樓已進(jìn)入“優(yōu)化期”——據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，部分區(qū)域?qū)懽謽强罩寐嗜蕴幱诟呶唬瑐鹘y(tǒng)“收租模式”難以為繼；與此同時(shí)，大量中小微企業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)卻面臨“找‘好空間’難”的問題：要么空間配套不足，要么缺乏產(chǎn)業(yè)氛圍，要么服務(wù)無法滿足需求。這種“供需錯(cuò)配”，恰恰說明上海需要更多“成蹊大廈”，用“生態(tài)思維”激活存量樓宇的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

1、傳統(tǒng)樓宇的“通病”：固守舊模式，錯(cuò)失新機(jī)遇

當(dāng)前，形成多數(shù)傳統(tǒng)寫字樓困境的原因之一，本質(zhì)上是“運(yùn)營(yíng)理念”的落后，包括：

?收入結(jié)構(gòu)單一：90%以上的收入依賴租金，一旦空置率上升，現(xiàn)金流便會(huì)承壓；

?服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重：無論入駐的是科技企業(yè)還是傳統(tǒng)貿(mào)易公司，提供的服務(wù)都是“安保+保潔+維修”，無法滿足不同行業(yè)企業(yè)的個(gè)性化需求；

?產(chǎn)業(yè)生態(tài)缺失：企業(yè)間缺乏互動(dòng)，無法形成協(xié)同效應(yīng)，導(dǎo)致樓宇“只有企業(yè)集聚，沒有產(chǎn)業(yè)集群”；

?粘性極低：企業(yè)選擇空間的核心因素是“租金高低”，而非“服務(wù)好壞”或“生態(tài)優(yōu)劣”，搬遷成本低，流失率高。

這些問題，不僅制約了樓宇自身的價(jià)值提升，更浪費(fèi)了城市寶貴的空間資源——一棟缺乏產(chǎn)業(yè)生態(tài)的寫字樓，即便租滿了企業(yè)，也無法為區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)“乘數(shù)效應(yīng)”，反而可能因企業(yè)頻繁搬遷導(dǎo)致空置率波動(dòng)，影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

2、“成蹊模式”的可借鑒“內(nèi)核”：四個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)變

成蹊大廈的成功，并非依賴“特殊資源”，而是通過四個(gè)“理念轉(zhuǎn)變”，實(shí)現(xiàn)了從“空間提供者”到“產(chǎn)業(yè)服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型，這恰恰是傳統(tǒng)樓宇可以借鑒的核心：

第一，從“被動(dòng)招租”到“主動(dòng)招商”：以產(chǎn)業(yè)定位為導(dǎo)向。傳統(tǒng)樓宇的招商是“來者不拒”，而成蹊大廈則是“按圖索驥”——先明確區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與自身定位，再針對(duì)性引入符合賽道的企業(yè)。這種“主動(dòng)招商”模式，不僅能形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，還能讓樓宇成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“助推器”。比如南翔鎮(zhèn)推動(dòng)元宇宙產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成蹊大廈便成為這一戰(zhàn)略的“落地載體”，既承接了企業(yè)需求，又為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供了支撐。

第二，從“基礎(chǔ)服務(wù)”到“全維賦能”：覆蓋企業(yè)全生命周期。傳統(tǒng)樓宇的服務(wù)“只保基本運(yùn)轉(zhuǎn)”，而成蹊大廈則將服務(wù)延伸至企業(yè)發(fā)展的“全鏈條”：從注冊(cè)期的政策對(duì)接，到成長(zhǎng)期的人才、資金支持，再到成熟期的產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同，真正做到“企業(yè)需要什么，就提供什么”。這種“全維賦能”，讓企業(yè)感受到“不僅是在租空間，更是在找‘合作伙伴’”，粘性自然大幅提升。

第三，從“孤立運(yùn)營(yíng)”到“生態(tài)協(xié)同”：強(qiáng)化鏈主帶動(dòng)與社群鏈接。傳統(tǒng)樓宇的運(yùn)營(yíng)“只對(duì)單個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)”，而成蹊大廈則注重“生態(tài)構(gòu)建”：一方面，依托鏈主企業(yè)（如姚記科技）帶動(dòng)上下游集聚，形成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)；另一方面，通過社群運(yùn)營(yíng)促進(jìn)企業(yè)間互動(dòng)，讓“陌生人”變成“合作伙伴”。這種“生態(tài)協(xié)同”，讓樓宇不再是“孤立的空間”，而是“產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)的節(jié)點(diǎn)”，能為企業(yè)創(chuàng)造額外價(jià)值。

第四，從“企業(yè)單打”到“政企聯(lián)動(dòng)”：打通政策落地“最后一公里”。傳統(tǒng)樓宇與政府的互動(dòng)較少，而成蹊大廈則主動(dòng)“搭橋”——通過引入藍(lán)天經(jīng)濟(jì)城、對(duì)接市場(chǎng)監(jiān)管局等方式，讓政府服務(wù)“走進(jìn)樓宇”，幫助企業(yè)解決“政策找不到、流程看不懂、補(bǔ)貼申請(qǐng)難”的問題。這種“政企聯(lián)動(dòng)”，既減輕了企業(yè)的“行政負(fù)擔(dān)”，又讓政府政策能精準(zhǔn)觸達(dá)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)“政企”共贏。

結(jié)語：讓“成蹊芳徑”遍上海，激活存量樓宇的產(chǎn)業(yè)價(jià)值

成蹊大廈的名字，取自“桃李不言，下自成蹊”——它無需靠“低價(jià)租金”吸引企業(yè)，而是靠“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”留住企業(yè)；無需靠“地段優(yōu)勢(shì)”炫耀，而是靠“服務(wù)能力”贏得口碑。這種模式，恰恰是上海存量樓宇經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的“破局之道”：當(dāng)更多寫字樓從“房東”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爱a(chǎn)業(yè)服務(wù)商”，從“出租空間”轉(zhuǎn)變?yōu)椤芭嘤鷳B(tài)”，就能讓每一棟樓宇都成為“產(chǎn)業(yè)集群的載體、企業(yè)成長(zhǎng)的土壤、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的引擎”。

當(dāng)前，上海正處于“十四五”收官與“十五五”布局的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，存量樓宇經(jīng)濟(jì)的升級(jí)，不僅關(guān)乎城市空間資源的高效利用，更關(guān)乎產(chǎn)業(yè)集群的培育與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。期待未來能有更多“成蹊大廈”涌現(xiàn)，讓“生態(tài)思維”替代“房東思維”，讓“協(xié)同共生”替代“孤立運(yùn)營(yíng)”，真正激活存量樓宇的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，為上海高質(zhì)量發(fā)展注入更多“樓宇動(dòng)能”。

原創(chuàng)作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)

責(zé)任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

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書名：《城市更新：上海的實(shí)踐與創(chuàng)新》

定價(jià)：168.00元

書號(hào)：ISBN 978-7-5765-1676-0

出版：同濟(jì)大學(xué)出版社

出版時(shí)間：2025年7月

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